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这个时期中国就出现了史上最大规模的城市公共租赁房?

房产 来源:羊城区域      时间:2021-06-10 11:34:48

早在宋朝时期,中国就出现了史上最大规模的城市公共租赁房,且租金低廉。相应地,一套比较完备的城市公共租赁房制度已在宋朝建立。无数从农村、外地涌入城市生活的百姓,虽无力购买高价房屋,但通过宋政府提供的廉租房,便能获得栖身之所。

寸土寸金

约半数以上人户租屋居住

《东京梦华录》这样描述东京之大:“其阔略大量,天下无之也。以其人烟浩穰,添十数万众不加多,减之不觉少。”南宋临安之繁盛,可能还要超过北宋时的东京开封。《梦粱录》说,“杭州人烟稠密,城内外不下数十万户,百十万口”;临安“户口蕃息,近百万余家”。有学者推算,如果计入郊区的人口,临安府的“高峰(期)人口是250万”。如此庞大的城市规模,后来元明清时期的城市均无法超越。而在与宋朝同时期的西欧大城市,如著名的伦敦、巴黎、威尼斯,人口不过10万。

据经济史学者包伟民先生的估算,北宋后期,汴京开封的人口密度为12000—13000人/平方公里(单位下同);南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为21000,咸淳年间甚至可能达到35000。

一个城市人口密度如此之大,必定是寸土寸金,房价高不可攀,用宋人的话来说,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价……非勋戚世家,居无隙地”。北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房叫价1300贯;而到了北宋末,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得5000万元以上。

别说市井细民无力购房,就连宰相级别的高官,有时也只能租房居住,朱熹考证说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”生活在北宋前期的韩琦也说:“自来政府臣僚,在京僦官舍私宇居止,比比皆是。”历史学者杨师群估计,“北宋东京城内外,约有半数以上人户是租屋居住的。其中从一般官员到贫苦市民,各阶层人士都有”。

租金低廉

约为市井细民收入的10%

生活在北宋东京,想购买一套房子非常困难。不过,在京城租房却甚是容易,因为京城的房屋租赁市场十分发达:满大街都是房地产中介,叫作“庄宅牙人”,放盘招租的房屋很多,宋政府也向市场投放了大批公共租赁房,并成立一个叫“店宅务”的机构来管理公屋。

店宅务,北宋初称“楼店务”,太平兴国年间更名“店宅务”,南宋时又恢复“楼店务”之称。宋朝的京城及各州县均设有店宅务,负责政府公屋的建造、维修、租赁及管理。南宋临安府的楼店务,“额管三百人”;明州有楼店务地,“计二万九千九百三十丈二尺五寸”;苏州的楼店务租金收入,一年多达“五万四千二百贯有奇”。

若论规模最大者,无疑当属北宋京师店宅务、南宋临安楼店务。北宋京师店宅务分左右厢,天禧元年(1017),左右厢店宅务名下共有23300间公租房;天圣三年(1025),公屋数目增加到26100间;熙宁十年(1077),店宅务辖下的公屋有14626间,别墅有164所,空地有654段。如果以东京常住人口20万户(100万人)、每户需要住房一间计算(古人说的一间房,不是指一个房间,而是指一开间),京师店宅务管理的公租房可以供应大约10%的东京人口居住。

店宅务公屋的租金高不高呢?《宋会要辑稿》收录有几份左右厢店宅务公屋数目及租金收入总额的数据,不难计算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年,汴京左右厢店宅务名下共有23300间公租房,当年共收到租金140093贯,平均每间房的年租金约6贯,月租金为500文钱(编者注:1贯约为1000文钱)。天圣三年,京城店宅务辖下的公租房为26100间,当年的租金收入为134629贯,平均每间房屋的年租金5贯多一点,月租为400多文钱。照此种方式推算,大中祥符五年(1012)、大中祥符七年(1014),每间公屋月租均不到500文。

与当时开封府的私人房产租赁价格比较一下,就不难发现,在11世纪,四五百文钱的月租金水平可谓低廉。大中祥符年间,“卫国长公主尝请市比邻张氏舍,以广其居……及询张氏,但云日僦钱五百,方所仰给”。张氏的宅第每日租金就是500文。元祐年间,御史中丞胡宗愈租住“周氏居第,每月僦直一十八千”,月租18贯。可见汴京的高档住宅月租金当在十几二十贯上下。

一般的住宅赁价,每月少说也要几贯钱。皇祐年间,苏颂担任大理寺丞、馆阁校勘,“月俸共十七千,赁宅、养马已费三之一”,十七贯钱的三分之一即五六贯,当时养一匹马的费用大约每月两贯钱,扣除养马成本,住房月租金需要三四贯钱。

对于汴京的中低收入市民来说,每个月四五百文钱的房租绝不算高。根据多份宋代日工价样本以及程民生教授的研究,宋朝的一名中下层市民,不管是在官私手工业当雇工,还是给富贵人家当佣人,或是在摆摊做生意,日收入基本上都在100—300文钱之间。维持一名成年人基本温饱的日开支大约是20文钱。每日15文钱上下的住房开支,相当于每天吃饭的费用,大致是市井细民日收入的十分之一。

提供优恤

不定期减免房租

除了租金低廉,店宅务公屋的租户还可以享受宋政府提供的一些优恤:

其一,宋政府会不定期宣布减免房租,通常是在遇上灾害天气的时候,如大中祥符四年(1011)九月,因阴雨连绵,宋真宗诏:“京城民僦官舍者,免其直三日。”次年正月,又“以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”。

其二,宋政府禁止店宅务随意增加公屋的租金。景德年间,店宅务向朝廷报告说,京城市民租赁公屋,由于所纳租金低廉,导致店宅务收入过少。故请求政府批准提高赁价,如果住户不同意增租,店宅务有权中止跟他们的租赁合约。但宋真宗拒绝了店宅务的这一请求:“岂不太刻耶?先帝屡常止绝,其申戒之。”

大中祥符三年(1010),朝廷干脆立下一条法令:“在京店宅,自今止以元额为定,不得辄增数刬夺。违者,罪在官吏。”设立定额租金,禁止店宅务提高房租,固然是出于恤民之心,但这种静态的管理方式有其弊端,那就是随着经济的发展、物价的上涨,公屋的管理与养护成本会增加,房租却维持不变,店宅务便会缺乏足够的资金维修公屋。因此,到了宋仁宗天圣年间,由于“店宅务积年亏少课利”,以致“失陷舍屋”,无力修葺,宋政府又决定对“侵占官地、修盖屋舍、收掠房钱”的形势户增收房租。

其三,租住公屋的贫困户,可以享受节日放免房租的优恤。大中祥符七年二月,宋真宗下诏:“贫民住官舍者,遇冬、正、寒食,免僦直三日。”次年又诏:“应僦官舍居,赋直十五钱者,每正、至、寒食免三日之直。”这里的“官舍”,即店宅务经营的公共租赁房。天圣年间,店宅务提高房租,但对廉租房住户,则“虑其中有贫民供纳不易,宜特与免添长”。

其四,开封市民租住店宅务公屋,房租从签约生效的第六日起算,前五日免租金,作为给住户搬家、收拾物件的期限:“每人户赁屋,免五日,为修移之限,以第六日起掠。”

其五,若是公屋需要拆迁,租户还可以获得若干“搬家钱”,补偿标准是同批拆迁私屋业主的一半。同时,政府划拨另一块官地,再修建公租房,供原租户继续租住:“赁房廊舍,候将来盖造,仍依原间数拨赁。”

制度完备

对住户进行资格审查

宋代负责管理公租房的店宅务有点像今天的物业公司。京师的左右厢店宅务,先隶三司,元丰改制后改隶太府寺,设有“监官四人、专副四人、勾当官二人”,相当于总经理、副总经理、执行经理;另有“掠房钱亲事官”各四五十名,相当于业务经理,负责招租、收租;又有“修造指挥”(维修工)各五百人。

店宅务有执勤制度,每晚必须安排一名负责人在务值班,凡尚未租出去的空屋,每天都派专人看守,并由“掠房钱亲事官”贴出“赁贴子”(招租广告),召人承赁。开封府负责监督店宅务对公屋的维护。店宅务的账目管理也非常周密、严格。

将公屋转租给他人,当起“二房东”是不被允许的。宋政府对租赁店宅务公屋的市民设置有资格审查程序。店宅务的管理者、工作人员不准承租本务公屋。在京城拥有房产的市民,也不得承租汴京店宅务的公屋。租户若购买了房屋,必须退还店宅务公屋。为防止出现“二房东”,宋政府要求,凡租住店宅务公屋的住户,都需要填写“赁历”;退赁之时,“令监官躬往检覆”,又“令先纳旧历,方得起移”。

另外,店宅务公屋的租户是否可以自行改建房屋、租户添修的那部分建筑物产权归谁,这些细节性的问题宋政府亦有立法加以规范。如景德二年(1005)的一道法令称,“店宅务舍屋欹垫人户欲备材添修者,须约退赁时润官不折动,即委监官相度,如不亏官,亦听”。大中祥符三年的一道法令说,“赁官屋者,如自备添修,店宅务无得旋添僦钱;如徙居者,并听拆随”。意思是说,租住公屋者如果自己添修房屋,店宅务不能借故增加房租;退赁之时,如果租户添修之物无碍于房屋主结构,允许租户拆走;如果拆动后影响房屋质量,则该添修物不准拆走,而归属于官。

至此,可以说宋朝已经建立了一套比较完备的城市公共租赁房制度。唐朝的诗人杜甫在诗作《茅屋为秋风所破歌》中表达了一个梦想:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”从某种意义上说,宋朝的公共租赁房制度至少局部地实现了杜甫的梦想。(本文摘自《宋潮:变革中的大宋文明》)

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