秋千、长椅修建完成，“亲子长廊”在阳光下泛着光亮。这几日，长廊旁边地面上又多出一块方形浅坑。等到放入不起扬尘的水洗沙，孩子们就可以尽情玩耍了。一个近20年来没有物业的老旧小区，曾经投诉多得令社区头疼。引入物业不到两年，环境焕然一新，物业费征缴更达到100%。从这里，可以看到为老旧小区引入物业、实现良性运转的诸多实践。

进驻先干活 干一年后再谈钱

秋日午后，通州区中仓街道中上园社区5号院内树影婆娑。大门不远处，挑高的木质廊架搭配着同色系桌椅、栅栏、花箱，营造出一片颇具设计感的休闲空间。

朵朵月季探出头来，李阿姨背着手，欣赏盛放的花朵。67岁的她爱种花、爱拾掇，这处廊架正好建在她所住单元楼门前，还挂上“居民议事厅”的牌子。她细致地给座椅铺上垫子，将家里种的花儿也搬了几盆出来，与花箱摆在一起，打扮得更加争奇斗艳。“以前哪有这心情啊，天天去门口堵车，追出去老远，惹一肚子气!”

李阿姨口中的“堵车”，其实是不到两年前，院里居民的日常。中上园社区书记宋钰介绍，5号院共有3栋楼，216户居民。2001年开始入住时曾有过一家物业，仅一年多就离开了，此后便处于无物业管理状态。违建、堆物……近20年间，小区种种混乱渐次凸显，最难办的还属乱停车问题。每天一到附近小学接送时间，车辆全都涌进没有大门的5号院，停得满满当当，严重影响业主出入。“李姨他们拦也拦不住，追着跑都没用，天天有人打12345。”

2019年底，在街道无物业小区规范治理项目试点中，京和连山物业管理有限公司进驻到5号院。安道闸、划车位、清违建……稳扎稳打间，小区环境来了个大变样。更难得的是，物业公司没有急着和居民“谈钱”，而是等到进驻满了一整年，才通过楼门长、社区、物业商议，定下物业费的标准。

“因为户数少，物业服务人员多，第三方公司给出的评估价是每平方米2.38元。”宋钰介绍，再三考量居民接受度，以及参照周边小区标准，物业费最终定为每平方米1.1元。令社区和物业公司惊讶的是，原本以为怎么也得收上3个月的物业费，仅1个多月就全部收齐了。“之前每户每年就200元的卫生费，还得有十多户拖着不交呢!”

提升不停步 助餐点每日三餐都现做

居民长期没交过物业费，首次征收即达到100%，可以说物业公司的管理模式来了个开门红。今年以来，伴随服务进入到第二年，诸多提升举措仍在继续。

记者看到，紧贴院墙长长的一溜儿，是今年4月完工的开放式车棚。除了停放自行车，还有一片固定区域用来停放电动车。20个充电位可满足居民需求，价格为1小时0.5元。有了充电区域，加上物业巡视，长期以来的飞线充电问题迎刃而解。

中间空地上，新建的老年活动中心桌椅、空调一应俱全，还增添了图书吧、棋牌室等区域。设立的多功能会议室，可以作为下一步成立业委会后的活动场所。

院内角落处，开辟有专门的大件垃圾分类投放点，废旧床架、冰箱、沙发、衣柜等等、物业都可以帮忙搬运过来，以往要付费请人才能送走的大件垃圾终于有了方便的处理渠道。

与此同时，小区还引入一家合作单位，成立养老服务助餐点。“原本是考虑集中配餐，担心夏天饭菜变质，冬天送过来凉了不好吃，决定一天三顿饭现做。”宋钰介绍，物业腾出两间办公用房，作为助餐点的厨房和就餐区使用。

下午三点半，负责打理助餐点的刘姐正忙活着为晚餐做准备。她告诉记者，助餐点今年5月初开业，目前已经有十几位固定老人按月缴纳费用，到点就来吃饭。“正餐是两荤一素一汤，配米饭、花卷等主食，早餐是油饼、粥、鸡蛋，配几种拌的小菜。我们有一个群，每天公布第二天的菜单，不包月的居民想吃也可以，提前说一声就行。”

方便实惠的助餐点引得周边几个小区居民艳羡，“已经有不少人找我，希望也能过来吃。”宋钰表示，考虑到疫情管理，助餐点暂未对外开放，“过段时间可以给有意愿的外来居民一张临时卡。”

西府海棠、月季花箱……改造近两年，如今的5号院一扫往日破败混乱，连房价都涨了好几千!在京和连山物业管理有限公司董事长兼总经理杨连山看来，每年都要有所变化，才能让业主感到物业费交得值。对今年过段时间将要征收的物业费，他显得信心满满。“就说打扫楼道，我们员工都是用毛巾去擦，连业主门前的脚垫也会整理到，这些业主都能看到。”

受命新战场 从最大难题入手

当5号院居民即将迎来晚餐时光，不远处的东方生活区，物业经理胡宝龙还在琢磨着停车位施划问题。2个月前，由于小区物业入不敷出，主动撤离，导致垃圾无人清运、各项工作停摆。京和连山作为应急物业被指派入驻，胡宝龙离开他此前一手归置好的5号院，来到新的“战场”从头耕耘。

相较5号院，东方生活区共13栋楼，980户居民，体量更大，管理难度更高。胡宝龙一盘算，“还是得从主要矛盾抓起。”

通过与社区、居民沟通，物业得知交通是大伙儿最不满意的问题——小区虽有大门，但因门前路面较窄，车辆只能单向进出。内部车流本就较大，且出了小区就上主街，旁边紧邻潞河医院。高峰时期进出车辆常“面面相觑”，路面堵得都没法看了。

经过仔细规划，物业公司将门前道路一侧人行道的台阶敲掉，使其变为平路，这样路面得以加宽，形成双向车道。再将大门旁的值班室也缩“扁”一米，给大门道闸让出宽度，重新安装门禁系统。记者看到，改造后的小区大门形成双向抬杆，且彼此前后错开，保证行车安全。高峰时期，行人有专用通行小门，进出车辆也互不影响，三向分流，一举解决拥堵问题。

难题搞定，小区内部停车混乱，是胡宝龙接下来要解决的目标。“之前是开进来自己找位置，那就找哪儿的都有了。”近期物业已经完成了院内车辆登记工作，将为总共约500辆车施划各自的停车位。“还有车棚子正在修补，充电桩也已经安上了。后续要清理楼道，包括摩托车、电动车都要进行管理。要弄的地方太多，这段时间我们都没得闲!”

相处有秘诀 循序渐进收成本

据了解，5号院改造至今，物业公司已投入约200万元，东方生活区虽仅入驻两月，也已投入了几十万元。而成功收取的物业费将用于今后运营，远未到收回此前改造费用的时候。

“我们定的目标，第一年是免费投入，不管什么程度，肯定要达到业主满意;第二年开始，物业费可以平衡人员工资、日常支出;第三年之后，再慢慢收回先期成本。”杨连山介绍，目前物业公司已进驻了4个老旧小区，每个起初都是“问题一大堆”，需要做好打持久战的准备。“其实秘诀也很简单，物业和业主之间，就是看谁先‘舍’。物业投入了，看到变化，业主自然就认可了。如果一点动作也没有，那说得天花乱坠也不行。”

对于如何收回成本，杨连山也并不讳言，公司终究要靠盈利才能维系下去。在他眼中，老旧小区是个广阔的市场，有很多可以开发经营的点。“比如我们做大件垃圾回收，可能很多物业并不做。还有居民装修，建筑垃圾通过我们来外运，每一车中间可以有些利润。”

在东方生活区，杨连山近来做了项新尝试。将小区几处破旧闲置的房屋收拾出来，收取少量费用，用于居民个人物品寄存。此外，社区还在与他商议，以5号院作为试点，由物业来承接居民维修类的日常需求，从而杜绝楼道小广告现象……如果相关项目运作顺利，杨连山透露公司未来还有进一步打算。“对支持物业公司工作的业主，考虑减免物业费作为奖励。围绕居民的各种需求来开发经营，让居民满意，我们也可以生存下去。”

(原标题：调查|从“失管”老大难到全缴物业费，这个小区怎么做到的?)

（记者 魏婧）