房地产行业正在遭遇毛利率考验，业绩会上相关话题更是经久不衰。8月24日下午，碧桂园于线上召开中期业绩说明会，毛利率话题再次被摆到台面。与去年同期回应“疫情因素”所造成的影响不同，此次碧桂园管理层给出了更为清晰的答案。“销售端毛利率2021年已进入到上升通道，预期明年中期至明年底，收入端的毛利水平将会到达低点，因此有信心在后面一段时间逐步改善销售端和收入端的毛利水平。”

躲不过的毛利率追问

2021年上半年，碧桂园实现总收入约人民币2349.3亿元，同比增长27%;毛利约为人民币462.8亿元，同比增长3.11%;净利润约为人民币224.2亿元，同比增长2.3%;归属股东净利润149.96亿元，同比增长6.11%。

相较于去年底的多项财务指标负增长，此次碧桂园的业绩表现可圈可点，不过毛利率仍表现不佳。2021年上半年，碧桂园的毛利率为19.7%，相较于去年同期下降了4.57个百分点。

躲不过的毛利率追问，再次被摆到业绩会上。对于毛利率问题，碧桂园集团常务副总裁程光煜也给出正面回应，“从销售端来看，由于2019年下半年之后，尤其是2020年、2021年项目的质量大幅度提升，销售毛利水平在2020年已达到低点，2021年已进入到上升通道。而从收入端来看，因为销售端反映到收入端大概还需要一年左右的时间，所以预计到明年年中至年底，可以看到收入端毛利水平的低点”。

毛利率何时能得到改善?“目前碧桂园已销售未结转的毛利水平相对比较稳定，在2020年和2021年获取的项目当期销售的毛利水平大概在20%至25%，因此有信心在后面一段时间逐步改善销售端和收入端的毛利水平。”程光煜直言。

地产分析师严跃进表示，房企利润整体偏低已经是一个行业大趋势，目前各大房企都在谈向管理要利润，但如何要、怎么要，还需要一个成长的过程。

在此次业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌也谈到了“管理红利”。其表示，自区域裂变后经营效率得到明显提升，周期净利率提高1个百分点，年化自有资金回报率超过25%，占比提高至97%，平均开盘时间提前36天，年化自有资金回报率提高3个百分点。

记者了解到，去年10月，碧桂园内部发文新成立29个区域，旗下辖区域增加至104个。新成立的区域覆盖到长三角(如苏南)、环渤海(如辽西、冀东)、长江中游(湘中、鄂东、鄂南)、成渝(如川中、川西)等五大城市群区域。也有中原地区(如豫中、豫西、豫西北、南阳)、西北地区(如陕南、陕北、甘北、南疆)，涉及的范围非常广泛。

机器人业务将在明年实现盈利

在此次业绩会上，几乎一半的时间碧桂园管理层都在谈“多元化”业务的成长，智能建造、机器人餐饮、现代农业……但是碧桂园整体收入体量较大，多元化业务“反哺”尚不明显。

具体到业务板块，碧桂园的收入主要来自两个经营分部：房地产开发及建筑。2021年上半年，碧桂园的收入约为人民币2349.3亿元，较2020年同期的约人民币1849.57亿元上升约27%。97%的收入来自物业销售(2020年同期97.3%)，3%来自建筑及其他分部(2020年同期2.7%)。

由于交付物业面积的增加，2021年上半年来自房地产开发的收入由2020年同期的约人民币1799.49亿元上升26.6%至约人民币2278.99亿元。2021年上半年交付物业所确认收入的平均销售价格约每平方米人民币7994元。

但记者注意到，碧桂园的平均销售价格再一次出现下滑。2020年上半年交付物业所确认收入的平均销售价格约为每平方米人民币8116元，2019年上半年约为每平方米人民币8987元。

建筑收入由2020年上半年的约人民币32.19亿元上升28.3%至2021年同期的约人民币41.3亿元，主要是由施工量以及施工项目数量的增长所带来。

其他分部主要包括物业投资、酒店经营及其他，如智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业等。这些其他分部的总对外收入由2020年上半年的约人民币17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约人民币29.01亿元。

在此次业绩会上，也有媒体问出机器人何时才能带来盈利。对此，莫斌回应称，“预计明年建筑机器人和千玺机器人餐厅将会实现盈利”。碧桂园在研建筑机器人及智能产品达46款，其中18款投入商业化应用，28款工程测试;累计应用15个项目，累计作业面积超过80万平方米。在机器人餐饮方面，截至目前，碧桂园成功开业并运营近80家机器人餐厅，投放单机设备583台。

2023年中期前完成“绿档”

据贝壳研究院高级分析师潘浩介绍，依照“三线四档”融资新规，碧桂园剔除预收款后的资产负债率为78.5%，净负债率为49.7%，现金短债比为2.15。由此，碧桂园2021年中期指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

此次业绩会上，碧桂园管理层也谈到“降档”计划。对于“三道红线”降档预期，莫斌回应称，将在2023年中期之前实现全面由黄转绿。

碧桂园方面的表态也与监管政策相印合，这也直观展现出龙头房企“降负”的难度。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

碧桂园集团副总裁兼首席财务官伍碧君补充道，碧桂园是严格按照“三道红线”在2023年6月之前能够达标的要求来管控报表。“剔除预收款后的资产负债率虽然高于绿档要求，但从去年6月份开始这个指标已经在逐渐下降。目前集团的有息负债是进一步在下降，同时经营状况没有受到很大的影响，维持一个比较稳健的情况。”

2021年6月30日，碧桂园的银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为人民币2059.94亿元、749.58亿元、379.14亿元和53.69亿元(2020年12月31日：分别约为人民币2073.23亿元、734.1亿元、404.8亿元和52.72亿元)。

银行及其他借款当中，约人民币648.39亿元、1375.89亿元和35.66亿元分别须于一年内、一年至五年内和五年后偿还(2020年12月31日：分别约为人民币682.18亿元、1328.8亿元和62.25亿元)。

(作者：卢扬 王寅浩)