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“防水茅”李卫国的“房”事之困

房产 来源:中国房地产网      时间:2023-08-16 10:39:23

“防水茅”李卫国的“房”事之困

产业链陈娟 2023-08-16 09:26:08 来源:中国房地产网


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8月7日,素有“防水茅”之称的东方雨虹(002271.SZ)“合伙人”老林和工友们正在忙碌地上货。2个小时后,一车弹性体改性沥青防水卷材就整装待发。习惯在微信上记下生意动态的他,顺手发了一条朋友圈配文:“人民币”。

老林是成都本地人,做防水材料生意20多年,但其代理东方雨虹时间并不长,是从2020年开始。“东方雨虹无论多少量,都只能是合伙人。”一年能做到两三百万元体量的老林坦言,目前除代理东方雨虹外,还代理了北新蜀羊、天强等防水品牌。

在地产下行,企业增速下滑、应收账款高悬等隐患重重之下,东方雨虹一方面开始拉拢经销商成为合伙人,另一面又拉员工持股高价接盘,但这些都不能解老板李卫国的“房”事之困。

土拍“新面孔”节节失利

8月2日,深圳土拍市场中,出现了一位“新面孔”,正是“防水一哥”东方雨虹。

当天,这家防水企业与21家房企竞拍深圳焦点地块——宝安区A001-0212地块,最终不敌中铁置业,近两月第七次土拍铩羽而归。

今年以来,东方雨虹频频露面土地市场,在6月和7月连续报名了北京6宗地块竞拍,但均失利。

针对多次参与北京土拍,东方雨虹证券部工作人员回应称“没有参与房地产开发的想法”。

此次,东方雨虹参与的北京6起土拍起拍价合计212.05亿元,仅保证金一项,便合计高达42.6亿元。这对于截至6月30日经营性现金流为-39.43亿元的防水企业来说,压力不言而喻。

“我不看他怎么说,而是看他怎么做。”一位熟悉东方雨虹的防水行业资深人士说,交上保证金40多亿元来土拍市场仅仅是“打酱油”绝不是东方雨虹的作派。

“态度大于实质行动,善于抓住关键机遇的李老板应该在下一盘更大的棋,在地产如此惨烈的环境下,通过积极露面土地市场向政府展示自己的实力,一是未来能在存量房市场有更大的谈判筹码;二是近水楼台先得月,参与土拍第一时间就能锁定’甲方’从对手变成盟友。”

在过去的几年中,东方雨虹大张旗鼓地扩张、搞工厂基地建设,一度被称为走集成厂家的“典范”,领域涉及绿色建材、水性涂料、节能保温材料、高分子卷材、特种砂浆等各个板块,甚至抢建筑乳液的生意,连原材料也不放过。

与其他只卖防水卷材的企业不同,东方雨虹不仅向下延伸产品品类;还向上做整合,争取在建设项目中拿到更大话语权,早前和很多地方城投做了股权换市场的操作。但现在很多三四线城市城投债的窟窿已经堵不上了,这也是“防水茅”转向新房业务的背后原因。

然而,进入新房业务“掘金”并非易事。早在2020年8月,东方雨虹曾联手中国奥园在广州市增城区中新镇拿下一宗宅地,总代价约8亿元。但随着奥园债务危机的爆发,双方项目合作成立的广州奥虹置业有限公司也被多次列为“被执行人”。

被迫降低自身“含房量”

一方面,进军新房业务节节失利;另一方面,现有的工程市场房企项目压力迎面扑来。

去年,这位已隐退幕后的东方雨虹创始人“悲壮回归”,试图挽救东方雨虹于水火之中。面对业绩压力,李卫国坦言东方雨虹受房地产行业下行的冲击,现在遇到了困难。

作为诸多大型房企战略供应商,东方雨虹也计提了不少坏账,从2019年至今,累计约12.32亿元。其中,仅恒大就3.53亿元,华夏幸福6000万元左右的坏账等。

今年上半年,东方雨虹直销渠道收入占比已从2019年的70%降低到31.08%。中报交流纪要中显示,直销业务中大地产的集采业务约24亿元,占比低于15%。

为摆脱房地产客户依赖,减缓房地产业务对企业的影响,东方雨虹发力工业建筑、能源建设、轨道交通、民生工程等非房领域,并继续加大C端业务,减少对B端的依赖。

这家防水企业的种种动作,只为降低自身“含房量”(涉房业务)。

无奈船大难掉头,这些动作足够积极,但都还未能彻底扭转不利局面。不管是B端还是C端,整个市场竞争愈发激烈,防水材料价格战也是更加白热化,直接导致企业毛利持续下滑。按渠道来看,东方雨虹直销业务,今年上半年营收52.38亿元,同比下降13.25%;毛利率为26.08%,同比下降2.29%。

在竞争激烈、产能过剩的建筑防水圈,东方雨虹另辟蹊径,在扩充自己的“朋友圈”,如战略投资国内建筑设计院。

值得注意的是,这家公司上半年投资936万元,去年同期投资4.24亿元,同比下滑97.79%。

埋在百亿应收账款里的“雷”

房地产不好过,与其相关的防水行业又怎么好过?最直接的体现就在应收账款上。

截至今年6月末,东方雨虹的“应收账款和应收票据是”141.4亿元,“其他应收款”是34.29亿元,合计176亿元。而年初应收账款是113.9亿元,应收票据是5.08亿元,其他应收款是21.44亿元,合计141.4亿元。

半年时间里,东方雨虹应收款项增加近35亿元,增长约30%。而公司总资产比今年初减少了2.54%,录得493亿元,东方雨虹应收款项已经占到总资产的35.7%,成为公司最大的一块资产。

近年来,这家老牌防水企业应收账款持续攀升,而危险往往就蕴含其中,未来存在因应收账款发生坏账影响公司经营业绩的可能。

当前,东方雨虹对应收账款计提的坏账装备比例不到10%,整个上半年增加的坏账准备约在3亿元左右。

单个大客户来看,因公司认为有抵押资产,计提比例普遍不高,比如最大单一客户应收账款账面余额是8.52亿元,坏账装备仅有4885万元,计提比例5.73%。而计提比例超过50%的单一客户,应收账款金额普遍不大,仅有几千万元。

这一情况是东方雨虹前几年计提政策的延续,比如2021年年报中,对恒大一笔3.53亿元的应收账款,计提比例仅有5.31%,公司的理由是“客户已提供足额房产作为抵押,并完成抵押相应的法律手续,因此不需要全额计提”。

理想很丰满,但现实很骨感。恒大暴雷后,地产下游供应商基本很难要回应收账款,因此保守坏账计提策略背后也许就是“惊天雷”。

应收账款之巨,也许还与东方雨虹自2016年在工程渠道事业部试点的合伙人制度有关。

在善于向外学习的李卫国的带领下,这家防水企业的合伙人机制快速发展,至今发展出各类合伙人,包括资源合伙人、中小微合伙人、专业领域合伙人等,合伙人渠道销售成为公司主要的销售主体之一。老林就是其中一位代理商合伙人。

一位东方雨虹前员工告诉记者:“从2016年至今,东方雨虹合伙人制一直在迭代,如有30万元套餐、50万元套餐,只要成为合伙人,可先拿货去做项目,3~6个月分阶段回款,年底必须清零,来年可以持续授信。”

或许,这正是东方雨虹应收账款如此之高的另一原因。

这位昔日雨虹人坦言,应收账款上百亿元不是问题,有没有能力控好风险并按时把钱要回来才是硬道理。

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