京投发展高一轩：中国TOD发展走到了十字路口

观点李红梅 2023-05-04 10:18:42 来源：中房报

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“现在没有什么赚快钱的机会，这不是选择，而是现实。”京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展”）总裁高一轩在谈及行业发展时说，会继续在这条小而美的路上坚守。“过去技术优势是核心竞争力，现在已不可避免地转向用户主义。”

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4月28日，在青岛召开的第五届TOD创新论坛上，几乎所有城市轨道交通的主要负责人来到了展会现场。高一轩说，大家一起做了关于TOD的交流，感觉行业走到了一个十字路口：“北上广深除外，像有些二线城市、弱二线城市，它的TOD发展遇到了巨大的障碍和挑战。”

TOD模式是以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

“这条路很难，你想做加法的时候，行业在做减法，这对我们的挑战其实很大，但同时也是机会。”关于TOD，让高一轩感触较深的变化是，“以前逢说房地产必说TOD。现在企业变得更理性，没有一窝蜂似的非要干了，这也给了真正想在行业深耕的企业机会。”

中国城市轨道交通协会会长、北京市基础设施投资有限公司党委书记、董事长张燕友认为，当前，构建以轨道为主的TOD发展格局已成为各大城市引领城市布局优化、增强城市功能品质、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手。但各地在项目实际推进过程中，仍在规划引领片区统筹、用户体验等方面存在不少掣肘和痛点，需要全行业不断探索实践，完善解决。

TOD转向增存量并重的内涵模式国家层面明确倡导发展

“运营轨道交通的城市达到了55个，包括了有轨电车，如果不包括有轨电车，我的印象应该是45个。”中国城市轨道交通协会常务副会长周晓勤说，各个已经开通运营和规划轨道交通的城市，已经将TOD上升为城市的战略，促进轨道与城市高质量可持续发展，已经成为大家的共识。

周晓勤观察，在城市战略之下，近期TOD发展呈现出全市全域发展、全公共交通模式的支撑、全生命周期的考虑，全利益主体参与的特点。

2022年7月，国家发改委出台“十四五”新型城镇化实施方案，要求推广以公共交通为导向的开发TOD模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。今年3月，交通运输部等联合印发《加快建设交通强国五年行动计划》，指出要深入实施城市公共交通优先发展战略，国家层面对于TOD的倡导已经非常明确。

“在政策利好的同时，我们也必须清晰的认识到后疫情时代，我国TOD发展所面临的总体人口负增长、老龄化日趋严重、总体经济增速下行等严峻的挑战。”周晓勤认为，在此背景下，TOD必须从过去的轨道、房地产增量发展模式，转变为增存并重的内涵模式的发展模式，承担更多城市高质量发展的使命。

就高质量推动轨道交通TOD发展，张燕友提出了三点建议：第一，加强规划引领，强化轨道规划与城市规划的横向融合及持续衔接。在轨道线网及规划阶段，要同步开展用地一体化的策划研究，确保将建设用地和建设指标向场站周边集中配置。

其次，推进高效融合，强化解决轨道交通最后一公里的难题，多维度、深度推进轨道和公交融合，轨道与产业融合，轨道与公共服务设施融合，确保轨道TOD模式导向下的公交接驳更加便利，产业策划更加优化，资源分配更加合理。

最后是统筹片区策划，按照轨道+土地实施的理念，统筹开展重点场站+片区一体化规划设计，即用地策划研究，构建沿轨道珠链式的发展，发展TOD微中心，并将其打造成为城市新的活力中心，确保土地综合收益反哺轨道建设，充分实现轨道外部效益的内部化。

从“技术经验”到“用户主义” 企业选择回归理性

“在过去五年，从产品到用户，我们意识到，快钱的时代一去不复返，必须要慢下来。”高一轩说，过去三年，所有的TOD从业者面临了诸多挑战，其根源是TOD的发展模式已经在时代之下需要做新的变化。“从技术经验到用户主义，底层逻辑变了”。

在高一轩看来，TOD是一个具有非常高技术门槛的物业开发形态，在技术作为主导、房地产大发展的时代，技术这样一个门槛就可以构成所有地铁公司、所有TOD企业的一个核心竞争能力。“随着时代的发展、市场的调整以及行业的变化，这样一个单纯的优势已经不足以让我们在TOD发展过程当中跟上时代的步伐，所以我们不可避免要转向用户主义。”

高一轩亲历了五年来TOD行业的发展和变化。他还记得2018年第一届TOD论坛上，京投发展首次提出了TOD智慧生态圈，那个时候公司更多强调To G（政府客户）、To B（企业客户）的价值，To C（一般客户）的价值在那个时代并没有变成唯一的主题。

后疫情时代，客户的需求发生了明显变化。也迫使做企业的人静下来反思，快速发展时代下，哪些是客户真正的需求。

“第四届TOD论坛上，我们当时已经开始学会用社会学的手段来洞察当代时代存在的重大问题，并根据这样的问题推出我们的解决方案。”高一轩说。三个社会深刻洞察包括自然环境的疏离、情感生活的匮乏和精神生活的单调。

洞察到这个社会问题以后，京投发展的商业逻辑发生了重大变化，公司从产品中心主义向用户中心主义转变，从单维价值向多维价值的创造，从功能化的产品向生活方式的转移。“这个我想是用来指导整个京投发展在过去的五年，在TOD的迭代和更新之路上所具备的一个指导性的原则。”

“我们在场景搭建、内容运营上如果能够做得更好，我们的价值链就可以变得更长。从技术本位向人本位的进化，是从产业蓝海向人文蓝海的跨越。”在高一轩看来，团队已经有了很好的物理基础、技术储备，能够创造一个超级的场景，但是缺乏超级运营和超级内容。“我觉得TOD这个事，现在大家已经不是一拥而上了，变得更理性。”

对 话

中国房地产报：越来越多的城市以TOD为抓手，来促进城市高质量发展。你认为当下中国TOD发展处于一个什么样的阶段？

高一轩：这个是一个很好的问题，这次因为大展会，几乎所有城市轨道交通的主要负责人都到了，我们也做了关于TOD的交流。普遍认为，TOD发展确实到了一个十字路口，北上广深除外，像有些二线城市、弱二线城市，TOD发展遇到了巨大的障碍和挑战，主要是涉及公共利益和开发价值的平衡，很多地方算不过账来。这是我今天沟通了很多城市的地铁公司大家共同面临的困难。而且周期非常长，因为TOD前期准备的事情非常长，大量的技术协同、政策协同。而且对于政策而言，也不是所有城市的各个部门从上到下认知都在完全一个平面上，并不是所有的城市和所有的政府组成部门都把这个事当成中心任务去做。如果不当成中心任务去做，又需要重大的政策、各种协调突破，周期就变得非常长，甚至有些项目就停滞在半路，多年没有进展，这是我认为现在TOD出现的重大问题。

但也有机会，那就是换打开方式。比如有的城市在郊区做养老，有的在地铁上盖开医院等等。大家都在思考怎么更贴近市场，先从功能上满足，最后是从情感和自我实现上的满足，还要再创造价值。

我现在劝很多地铁公司没有必要强做，我建议理性去考虑TOD这种模式，特别是车辆段开发的模式，是否特别适合每一个城市，我觉得这在房地产、轨道交通大发展的时代没有问题，但是随着时代的变化，我们要重新审视这个问题，因城施策，甚至在一个城市里面因区施策做选择，做好这个选择是重要的。

中国房地产报：TOD是一条相对小众的路，持续的产品进阶和坚守你最大的感受是什么？

高一轩：最深的感受就是活不好干，因为TOD除了刚才我说的这些问题，它还有一个问题，就是限制很多，特别是它的用地限制很多。所以你看同样一个白地上能排出来很多很好的产品，在TOD上就不太好随意发挥。我们的退线，我们结构的承载，预留的条件，因为大家也都遇到了穿越周期的问题，很难，上面要盖楼，底下的基础要做好预留，但又不能全预留，是有楼的地方预留。但是有楼的地方预留，从策划这个事的时候户型就定下来了，推出市场五年以上的时间，这个地才上市，这个时候户型早迭代了，怎么穿越周期？后来想了一个办法，好把底下这个结构弄得特别灵活，所谓用转换层的方式，一个盖板投10亿元以上的都有，它一定程度上可以保证你穿越周期。

所以后来我们在做产品的时候给TOD做了一个比喻，不一定恰当，我说可能更像有瑕疵的玉，你一定要巧雕，它这个瑕疵如果你用好了，反而可以雕出一个妙趣横生作品，这就是TOD的趣味性和二次价值创造的地方，这个价值创造我觉得对从业者来说也是一种机遇。

中国房地产报：现在有越来越多的开发商加入这个赛道，从上市公司的角度来看，你会不会觉得有危机感？京投发展如何保持核心优势？

高一轩：危机意识肯定是有的，但是我们没有太想在刚才我讲的那个传统赛道上去卷。当然那个该卷还是要卷，但是我们会尝试开辟第二曲线。我从2020年开始就在说这个事，我们一定要去做新东西，一定要开辟第二曲线，这个曲线不是去卷立面、户型、园林，我们去卷运营、卷场景、卷服务。这个对标我觉得其实蛮重要，这个能够让我们具备传统之外的另外一个能力，这个能力才能保证我们的持续优势，因为它符合这个时代。再卷，也不符合这个时代，如果你一旦进入素质教育时代了，你说我就要去做应试教育，卷到极致，其实最后也没有什么太良性的结果。

所以我认为需要反思的是我们的打开方式，而不是我们今天还能多卷，这个其实是我跟很多人观点不同的地方。我们有一定的把握，我们现在的选择还是有生命力的。

中国房地产报：TOD产品沉淀时间往往很长，对于未来发展速度你们有什么样的考量？

高一轩：首先我觉得我们要保持一个比较健康的增长，毕竟还是需要一定规模去支撑企业的发展，这个是我们肯定下一步接下来去做的，比如今年还有拿地计划。

我觉得我们现在要的规模跟以前不一样，我们希望是更好的口碑，更好的黏性和复购，将来可能在同一个社区二手房的成交量、价格、周转率，都比旁边的社区还要高一点，周转率不高也很好，说明大家本身不舍得离开这个社区。

所以我觉得创造一种可能，让价值逐渐沉淀在我们跟用户的关系上，这才是最重要的，这样才能形成口碑。这条路很难，你想做加法的时候，这个行业做减法，这个对我们的挑战其实很大，我觉得这种减法，这种洗牌，或者这种推陈出新，对于京投这样一个国有背景的公司来说，也是一次机会。所以我们会去做相对理性的选择。

中国房地产报：对于现在想进入这个赛道的企业，你有什么想提醒的？

高一轩：想给大家的提醒没有太多，我觉得TOD这个事，现在大家已经不是一拥而上了，我最近听说的企业非要干这事的越来越少，以前是逢说房地产，必说TOD，现在感觉大家相对理性了，没有一窝蜂似的非要干了。

如果你有印象，我四五年前就在一次采访上提醒了企业，我说这东西时间很长，要考虑慢功夫，如果你想很快地去周转、冲规模，不要选择这条赛道，不合适，现在我还是这个提醒。

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