丁祖昱：2023年房地产销售有望止跌，千亿房企保持20家

500强测评 2023-03-23 15:02:28 来源：中房网

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中房网讯3月23日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2023房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”举行。备受关注的“2023房地产开发企业综合实力TOP500“、“TOP500首选供应商服务商品牌”等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展15年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO 丁祖昱

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱在发布会上表示，政府工作报告当中继续坚持“房住不炒”，专门提到了防风险和促需求。从今年的相关工作经验当中，对房地产行业和房地产市场充满信心。2023年的市场是一个修复市场，是一个缓慢的回稳的市场，房地产销售规模有望止跌，需要行业各方面对这个市场进一步呵护。

另一方面，近十年房企的格局发生了比较大的变化。TOP10变动率10%，全市场变化比较小，前十名排名出现了变化，50强的变动率30%，百强的变动率21%，500强的变动率23%，和十年前相比10强、50强、500强的变化分别是50%、62%和60%。

丁祖昱强调，从风险管理的情况看，房企的偿债压力继续加大。由于整体三道红线和两个集中度的相关的限制，房企的到位资金总的出现了比较大幅度的回落，也是偿债出现比较大压力的主要原因。

从融资的情况看，前50强的房企融资总额下降了，但是融资成本也下降了，但是大家都有控制规模，收缩规模的内在动力，融资的数量在下行，但融资的成本也将下降。此外，2022年房企盈利的压力同样巨大。

从房地产企业的投资情况来看，拿地金额大幅收缩，基本上都是国资托底，央国企去年成为拿地的主力，民企下降的幅度非常大，前30强拿地金额同比下降了58%，总的来说房企还是处于最近五年的最低水平。

从企业的动向情况看，房企应该说在过去一年中都在夯实基础，重新修炼内功，重新调整架构，从总部到区域到城市甚至到项目上的架构的层级开始缩短，回归产品，回归房企的初心，2022年将交付放到了最重要的位置。

丁祖昱表示，对企业未来发展趋势我们也做一些简单的判断，从横向的角度说，千亿房企维持在20家左右，2021年有43家，2022年下降到20家，今年可能还会保持在20家左右。

以下为文字实录：

丁祖昱：尊敬的刘部长、冯会长、陈会长，开发商和供应商的朋友，我向大家发布2023年房地产开发企业综合实力TOP500测评成果分析，我们看看刚刚过去的环境，两会正确坚持房住不炒的主基调，稳定市场的相关政策积极出台，从去年到今年一年多的时间中，我们看到一系列的稳定市场的相关政策。

政府工作报告当中继续坚持房住不炒，但是这次专门提到了防风险和促需求，过去两会当中也是第一次讲到。我们从今年的相关工作经验当中，也对接下来的房地产行业和房地产市场充满信心。

两会中有两位部长都对行业希望很深，充分信心，一位是住建部部长倪虹，提出了供需回稳，预期改善，政策落实的相关内容。马建堂也讲了巩固房地产市场出现的好势头，奥把老百姓的收入稳住。通过两位部长的讲话，我们也对行业的企稳回升充满信心。

地方政策方面，2022年以来，地方出台了各种的调控政策，大多数都是宽松的政策，出了近900条，创了历史新高。2023年前两个月已经超过53个省市调整了原来的限制性相关政策，而且这些政策的调整力度相对比较高，特别是一月份出台的按揭相关的政策，按揭利率回到了3字头，也对刚需的回升起到了巨大作用。

限制性政策的逐逐渐退出对，特别是二三线城市的逐步退出，对企业风险的化解仍然有一系列的政策还我路上，所以我们应该说整体的政策环境我们抱有很大的信心。

市场表现，2022年整体市场土地这块大幅度下降，而且我们也注意到21、22年连续两年土地市场下行。总的来说，土地市场几乎腰斩，2022年土地购进面积下降了53%。商品房市场，百城的数据看下降了40%，国家统计局的数据看，面积下降了24.3%，金额下降26.7%，应该说房地产的销售这块的下降情况也是在2022年表现的比较明显。另外房地产开发投资也是最近十年来首次下行，去年下行了10%。

2023年，我们注意到整个销售的指标开始趋稳，一二月份比去年同期下降了3.6%，住宅销售面积只下降的0.6%，基本上已经趋稳。

商品房销售金额下降了0.1%，销售金额这块已经平稳了。

回暖的动因，前面提到了，因为按揭利率的调整，这次刚需，特别是一手房的刚需、刚改拉动整体市场的回稳。二手房也有以价换量的情况，应该说现在全国一线和大多数的二三线城市都出现了趋稳的状况。

我们认为三四月份仍然能够持续这样的小阳春的热度，但是城市已经出现了一定程度的分化，接下去还要进一步的看市场的供应情况，看政策的出台情况，看房价是否能够保持折扣力度的相关情况。来判断市场是否能够继续保温。目前的情况来看，大家还是偏谨慎的，对整体市场的目前的态势偏谨慎。

对于全年的市场判断，销售规模应该是有望止跌，去年大幅度下降的情况下今年有望止跌，处于这样的弱复苏的状态。应该说2023年的市场是一个修复市场，是一个缓慢的回稳的市场，需要行业各方面对这个市场进一步的呵护。

再看企业测评结果，有几个方面：首先我们看到榜单的情况，应该是近十年房企的格局发生了比较大的变化。TOP10变动率10%，全市场变化比较小，前十名排名出现了变化，50强的变动率30%，百强的变动率21%，500强的变动率23%，和十年前相比10强、50强、500强的变化分别是50%、62%和60%。

TOP10当中，中海首次成为了500强第一位，万科第二，保利第三，所以我们看到十强的榜单中，部分企业名次出现了变动，但是十强之中只有一家掉队，整体的名次发生了比较大的变化。

资产规模来说，TOP500也出现了首次的负增长，这个和去年整体行业和市场下行是一致的，从目前情况来看总资产下降了6.1%，净资产下降了10.72%，TOP500销售规模同比大幅下降，相比资产的微降，销售规模大降，销售的前500强和前100强和前10强同比下降了44%、41%和30%，销售都出现了比较大的滑坡。

今年一二月份整体销售出现回稳，部分的企业还是表现出了韧劲，前30强的权益销售金额同比增长了14%，这也是非常不容易的，在去年大幅度下行的情况下今年不仅整体稳住，前30强还出现了上升。

风险管理的情况看，房企的偿债压力继续加大，我们刚才讲去杠杆，去杠杆当中有主动也有被动去，去年的情况大多数都是属于被动去杠杆，被动去杠杆的情况下，相关的财务指标压力更大一些。

所以我们从各项财务指标中都看到了房企的偿债压力巨大。

资金来源方面，由于整体三道红线和两个集中度的相关的限制，房企的到位资金总的出现了比较大幅度的回落，2022年同比下降了25.9%，应该说对市场影响很大，因为资金到位下降了25，销售百强下降的40%，所以在这种情况下，也是偿债出现比较大压力的主要原因。

从融资的情况看，前50强的房企融资总额下降了，但是融资成本也下降了，我们判断强者还是恒强，但是大家都有控制规模，收缩规模的内在动力，从融资的数量在下行，但是融资的成本也将下降。

盈利能力，500强房企2022年碰到了巨大的挑战，房企的营业收入和净利润都出现了大幅的下降，500强的房企的营业收入下降了41%，净利润下降了69%，差不多七成，这也是过去15年测评过程中首次见到这两项指标这么大幅度的下行。

相对盈利，资产收益率也在继续下行，总的来讲2022年房企盈利的压力同样巨大。

运营效率，虽然保持高周转，但是由于市场原因，运营效率各项指标出现了小幅度的下降，存货周转率，流动资产的周转率，总资产的周转率都出现了小幅下降。

拿地的情况，房地产企业的投资情况来说，和市场的情况是一致的，拿地金额大幅收缩，基本是都是国资托底，央国企去年成为了拿地的主力，民企下降的幅度非常大，前30强拿地金额同比下降了58%，所以总的来说房企还是处于最近五年的最低水平。

社会责任，营收下降了，税收也有所下降，当然，从税收的贡献度角度说下降了17%，比应收、利润的下降幅度小，房企也在持续践行ESG的理念，这也是我们接下来测评未来更加着重相应的点。

最后测评结果，企业的动向情况看，房企应该说在过去一年中都在夯实基础，重新修炼内功，重新调整架构，从总部到区域到城市甚至到项目上的架构的层级开始缩短，回归产品，回归房企的初心，对交付在2022年也是放到了最重要的位置。

发展格局上，因为有了流动性的压力，所以去年很多的收并购都是由央国企主导，和2021年之前也出现了比较大的反差。由于一部分的民企出现了海外债券的违约的情况，所以也对这些企业接下去的发展有很大的制约，央国企在这轮发展过程中可能有一定的优势。

行业也出现了重新洗牌的状况，这个也是在过去15年中我们首次看到这么大范围，大幅度的洗牌。企业战略也出现了两级分化，一部分是全面收缩，一部分还再继续保持健康发展，并且讨论第二个方向，第三个方向，多方向的运作模式。

对企业未来发展趋势我们也做一些简单的判断，横向的角度说，千亿房企维持在20家左右，21年的43家，回落到去年的20家，今年可能还会保持在20家左右。

投资角度说，央国企依然是主力，偿债的情况2023年到期的规模还是很大，偿债压力继续很大。目前的融资环境有所改善，企业有喘息的空间。盈利，今年因为对应去年前年的销售，所以盈利结转上的压力还会继续释放。经营上反而出现了更加精细化的运作，也呼应了前面冯会长讲到的精细化，简单粗暴的管理到精细化管理的过程。企业也更加注重产品。

对于整体行业来讲，未来也要保持整体行业平稳健康发展的态势。

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