大城市的新市民租房问题广受关注：一面是租房需求持续旺盛，一面是以“黑中介”“群租房”为代表的乱象不止，行业迫切需要立规矩。11月24日上午，北京市十五届人大常委会举行第三十五次会议，审议《北京市住房租赁条例(草案)》(以下简称“条例草案”)，既回应社会关切的甲醛房、群租房等问题，又针对长租公寓爆雷、违规“资金池”、哄抬租金等乱象，填补管理空白。

住房租金显著上涨：明确价格干预措施

保护租赁关系是解决租房纠纷的关键一环。为此，条例草案提出多项内容，例如明确租赁当事人合法权益受到法律保护，租赁当事人之间要自觉履行法定和约定义务，建立健全多元纠纷化解机制，规定承租人平等享受物业服务等，回应群租房整治难题，规定不得打隔断分割出租，不得将起居室单独出租等。

而稳定的租赁关系则是完善住房租赁市场的重要途径。为此，条例草案第13条提到，住房租赁的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，北京倡导租赁当事人签订长期租赁合同，建立稳定的租赁关系，稳定租金水平。

租赁关系稳，长租才有保障，租金水平稳，长租才有动力，三者环环相扣。过往发展过程中，大城市的住房突出问题里，房价偏高或上涨压力较大已成为公认的累赘，解决这一现状，既是社会问题，也是发展问题。如今，条例草案56条便提到，市住房和城乡建设主管部门应当加强住房租金监测。

此外，住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并报国务院备案。市市场监督管理、住房和城乡建设主管部门可以提出采取价格干预措施的建议。市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行;拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。

至于租金贷、捆绑消费的问题，条例草案也明令禁止。例如条例草案第33条提到，住房租赁企业不得哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序;不得以隐瞒、欺骗、强迫等不正当手段开展业务;不得诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

而对于外界关注的甲醛房问题，条例草案第28条也规定，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。

条例草案明第62条则明确规定，住房租赁企业对出租住房进行室内装修装饰违反本条例第28条规定，经有资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款;逾期不改的，处十万元以上三十万元以下罚款。

“城建环保办公室认为，市政府提请审议的条例草案，贯彻了中央‘房住不炒、租购并举’的要求”，在做关于《北京市住房租赁条例(草案)》立法工作情况的报告时，北京市人大常委会城市建设环境保护办公室主任郝志兰表示，条例草案紧扣北京住房租赁管理中存在的突出问题，总体上比较成熟。

例如维护当事人合法权益，稳定租赁关系。条例草案通过明确出租住房条件要求、细化租赁双方行为规范、倡导签订长期租赁合同等内容，回应了社会关切的甲醛房、群租房、强制解约等问题，有效保障承租人的合法权益，形成安全、稳定的租赁关系。

新业态一并纳入监管：网签备案、押金托管、资金监管

上个月，“北京望京二房东卷款跑路事件”令人心有余悸。回应“二房东”的整治问题，条例草案明确提到，承租他人住房从事转租业务的，或者个人转租住房超过规定数量的，应当向区市场监督管理部门申请住房租赁企业设立登记;企业名称应当体现行业或者经营特点。具体数量由市住房和城乡建设部门会同有关部门制定。

“二房东”的乱象一定程度上体现了新兴住房租赁经营在发展中所呈现的新问题。过去这些年，长租公寓爆雷、互联网信息虚假混乱的问题时有发生，针对新兴业态，条例草案也明确要加强新兴住房租赁经营管理，例如按照经营风险大小区分管理，对利用自有住房的企业，经营风险小，仅要求履行出租人义务;重点对从事转租业务的企业强化监管，明确了规范从业、资金监管等要求。

具体而言，住房租赁企业、以自有住房从事住房租赁业务的企业出租房屋，应当通过住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同在线签约，自动提交登记备案。

资金监管方面，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。押金托管和租金监管具体规定由市住房和城乡建设主管部门制定。住房租赁合同期满或者解除的，除抵扣租金、违约金及其他费用外，住房租赁企业应当自承租人返还住房后三个工作日内向承租人退还剩余押金、租金。

郝志兰提到，条例草案填补了管理空白，在完善规范传统房地产经纪机构行为的同时，将住房租赁经营新业态也一并纳入监督管理，针对长租公寓爆雷、违规“资金池”、哄抬租金、抢占房源等市场乱象，明确了住房租赁企业设立登记、房源信息发布、网签备案、押金托管和资金监管等方面的要求。

(作者：杨月涵)