16日，国家统计局发布2022年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。初春时节，楼市的春意在一二三线城市，迈出了不同的节奏。

不对称的复苏

“2月份一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降。”根据国家统计局披露的数据，2月房地产市场价格呈现不对称复苏的格局。

从新房数据看，2月一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。二线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

“当前房价指数的信号和走势是明确的，环比数据总体上在涨跌幅区间‘挣扎’，即政策面持续改善，但房价指数要快速回正略有阻力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

一线城市价格修复超过了二三线城市，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，根本原因还是一线城市住房需求相对充足，信贷支持下市场预期修复较快;而二三线城市购房需求相对不足，同时多数三线城市库存压力较大，市场预期修复较慢。

压力在三四线城市体现得愈发明显。“三四线城市出现了一个非常不好的信号，即2016年4月份以来首次出现了同比下跌。71个月以来三四线城市首次出现房价同比下跌，说明市场存在疲软和下行的地方。”严跃进说。

2022年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

二手房市场承压

再看二手房市场，一线城市二手房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二线城市则环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同。

和新房相似的是，2月70城二手住宅销售价格指数同比涨幅为-0.3%。 “受二手房连续6个月的环比下跌影响，同比涨幅也撑不住了，首次出现了由涨转跌的态势，进一步说明二手房下行的压力较大。”严跃进指出，这也是2015年10月份以来二手房价格指数同比首现下跌态势，即77个月以来首次下跌，市场压力确实比较大。

“对于北京和上海来说，潜在的购房需求很强，新房方面认购依然略有困难，部分购房需求会进入到二手房市场上。”基于此，二手房市场同样呈现了比较明显的分化现象，即大城市二手房市场相对强势，而很多三四线城市总体比较疲软。

严跃进预计，后续二手房市场会有几个方面的政策明显加快推出：首先，二手房参考价的推进工作会暂缓，部分反而会有所松绑，以减少房东顾虑加快房屋流通;其次，二手房的信贷方面会加快推进和鼓励，包括公积金方面的政策也会跟进;最后，二手房的个税等政策也会优化，总体上以降低交易成本为主。

2022年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

预计后续释放更多精准调控

“虽然今年以来降首付、降低落户门槛、发放购房补贴等政策主要集中在二三线城市，但当前的政策尚未有效激发住房需求释放，市场对政策的响应力度不够。”许小乐预计，预计年内会有更多的城市因城施策，支持性政策进一步传导并生效，将支撑市场修复。

中原地产数据显示，2月虽然是春节月，但依然全国有多城市发布了不同内容的35次房地产调控政策。叠加1月份的66次，年内累积房地产政策全国次数已经高达101次，相比2021年同期的87次明显上涨，刷新了开年房地产调控政策次数纪录。

与2021年开年1-2月房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松迹象。许小乐介绍，以3月1日郑州出台“郑十九条”为例，政策支持力度大、覆盖面广，市场响应积极，3月周度成交和带看量已经恢复至去年5-6月的水平，与去年12月周均(去年下半年成交高位)相比，3月前两周周均带看量提升38%，成交增幅增长70%。

“随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年3-4月有望逐渐企稳。”中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市将会率先走出低迷。

许小乐同时提醒，需求端信心尚未完全恢复，2月新增居民中长期贷款转负即为印证。同时，3月以来部分城市疫情反复，也给市场带来不确定性，后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要。

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2月70城新房价格：40城环比下跌 三线城市同比转跌

中国大中城市房价的回暖进程出现一定反复，多地房价在涨跌区间内小幅震荡。

中国国家统计局16日发布的数据显示，2022年2月份，70个大中城市中，27个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，40个城市环比下跌，3个城市房价与上月持平。2月份，新房价格环比上涨的城市数量较上月减少一个，下跌的城市数量增加一个。

从平均房价指数来看，70城房价指数由持平转为微跌。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，根据该机构测算，2月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数平均环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为1.2%。整体房价环比数据在涨跌幅区间震荡，意味着房价指数快速回正略有阻力。

这种总体的小幅震荡态势一定程度上来源于不同城市间房价复苏快慢的差异。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，2月各地房价呈现不对称复苏的格局，一线城市房价修复超过二三线城市。

国家统计局数据显示，2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均环比上涨，二线城市新房价格由上涨转为持平，三线城市则继续下跌且跌幅扩大。值得注意的是，三线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.5%转为下降0.1%。严跃进指出，这是三线城市房价自2016年4月份以来首次出现同比下跌。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，2月份一线城市中，上海、北京、广州包揽二手房涨幅的前三位，同时新房涨幅也位居前列。同时，以南京、宁波为首的长三角热点二线城市以及以成都、重庆为首的成渝经济圈也持续升温，房地产市场分等级、分区域逐步恢复或将成为接下来的特征和趋势。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，事实上2月份，主要城市房价总体平稳，波动较小，这与政策改善密不可分。从中央到地方，2月楼市调控政策频出。2022年以来，超50城市发布了各类稳楼市政策。不少政策逐渐向改善型置业倾斜，在首付比例、贷款利率等方面政策调整，推动房地产市场的有序回暖。

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