11月9日，北京市发布了今年第五批老旧小区综合整治项目名单。共涉及西城、朝阳、海淀、石景山、昌平、顺义、门头沟、平谷等区域的61个小区。至此，2021年北京共公布了五批555个老旧小区改造名单。自从这一轮老旧小区综合改造以来，受到很多市民的关注，老旧小区改造究竟在改什么？自己的小区什么时候才能纳入改造名单？今天，麦田房产就给大家讲讲关于老旧小区改造背后的一些逻辑。

旧小区改什么？

老旧小区改造前有两个基础工作需要做。一是拆除违建。无论是私搭乱建、开墙打洞、私装地锁，还是隔断群租、违规使用地下空间，这些都需要居民配合清理。二是协商建立小区治理体系，实施规范化物业管理。这样做的目的是等小区改造完成、物业规范化管理之后，可以更好地维护改造成果。两个基础工作做完后，才是正式改造。

北京老旧小区综合治理包含楼本体和公共区域部分。按照轻重缓急，分为基础类、完善类、提升类。基础类要坚持应改尽改，完善类在坚持尊重居民意愿基础上能改则改，提升类根据实际情况宜改则改。

政府列了清单，对于具体改什么居民说了算，小区业主可以根据自己小区的实际情况，选择改造清单中的一项或者多项进行改造。

老旧小区改造的“三大顽疾”

下水管道经常堵塞，自来水管因为年久失修，放出的水都是黄黄的，下班后在小区转半个小时找不到停车位，没有电梯不仅上下楼不便，有大件物品需要搬运时更头疼……你是否也被这些问题困扰？

加电梯、改停车位、换上下水管道，是居民在老旧小区改造中最关注的三大问题。

相信住在高层的住户，早就受够了无休无止的爬楼。加装电梯后，不仅老人上下楼更方便，而且在遇到大件搬运时，也能节省不少时间和精力。但住在低楼层的居民，由于对电梯无需求，而且担心加装电梯会产生噪音、遮光等现象，往往会对这项改造持反对意见。

因此做通低层居民的工作，是加装电梯过程中最大的难点，很多小区因为低层住户的强烈反对而作罢。北京市目前加装电梯的规定是：加装电梯需要得到全体业主三分之二的同意且不持反对意见，实施主体是业主委员会。

老旧小区普遍存在车位不足的现象，小区车位“先到先得”，有些居民为抢占车位，在小区内随意设置车位锁，安全隐患较大。这次老旧小区改造，车位改造也是一个重要选项。通过重新规划小区绿化空间、加装立体车位、拆除违建等措施，可以为小区的停车位扩容增容，而停车位的规范化管理，能减少乱停乱放的现象。

由于建设年代久，老小区普遍存在上下水管道老化问题。更换新的管道，对于居民来说无疑是百利无一害的事，但改造过程中有两大难点需要解决。一是北京规定上下水改造需要全体住户同意才能施工，有些小区因为联系不上个别户主或有住户反对而陷入僵局。二是更换上下水管道，是一个系统工程，工期基本在15天以上，改造期内无法用水，对于家中有孩子或者有老人的住户，生活会相对不方便。

老旧小区改造怎么申请？谁出钱？

老旧小区改造的主体是居民，从2017年开始，北京所有的改造项目都是通过居民申请来确定的。具体实施中要由小区居委会、业委会或物管会在征求居民意愿基础上，向所在街道（乡镇）提出申请。这里说的征求居民意愿主要包括两方面，一是居民是否愿意进行改造整治，二是居民是否承担改造义务。

也就是说，你的小区能否上改造名单，首先取决于小区居民有没有积极申报。其次，要看你的小区符不符合北京市老旧小区改造的申请标准：

北京老旧小区改造主要针对2000年底以前建成的小区，主要包括建设标准较低(不节能、不抗震)、基础设施老化(管线、防水严重老化)、配套设施不完善(社区服务设施不足)、未建立长效管理机制(未实施专业化物业管理)，居民具有强烈改造意愿的小区。

对于住户最关心的小区改造谁出钱的问题，住建部给出了“小区居民”“社会企业”和“中央补助”三个渠道。

对于水、电、气、热、网、建筑物屋面外墙等“基础类”改造项目，其资金主要是中央和各级政府资金支持，居民不需要花钱。而对于“完善类”和“提升类”的项目，如加装电梯，修建停车场等等，居民就需要出资参与，具体比例根据小区筹资情况略有差别。此外，政府鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。对养老托育、停车、便民市场、充电桩等有一定盈利的改造内容，鼓励社会资本专业承包单项或多项。

你的小区没纳入名单？别着急，还有机会

根据2022年北京市属老旧小区改造计划安排，新确认不低于400个小区，新开工不低于300个小区，新完工不低于100个小区。北京市除了发布纳入老旧小区改造的名单，还会定期发布没有在名单内但居民改造意愿强烈的小区名单。

进入诉求名单的小区在审核符合条件后纳入项目储备库，政府文件明确提出要优先考虑项目储备库中申请改造诉求集中的小区，简单理解，诉求名单就是下批次老旧小区改造的重点预备小区。所以，对于没有进入改造名单的小区，居民如果有强烈的改造诉求，积极申请吧。

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