成立7个月的福建雄旺摘下北京最火地块！专家：警惕马甲“买地打新”

土地彭红侠 2023-06-02 10:06:33 来源：中房报

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继昌平朱辛庄和丰台青塔之后，北京土地市场再现房企夺地大战。

6月1日，北京出让顺义、亦庄、石景山4宗地块，其中顺义新城2地块异常火爆，分别有45家、36家房企报名，线上竞拍时就已触及地价上限。现场摇号后，最终由福建雄旺和中能建获得，亦庄台湖地块由招商蛇口斩获，中海竞得石景山衙门口地块。

“土地市场表现为‘火热’，实质是有更多房企进京参与，导致更多房企进京参与一方面是土地质量较高，另一方面是竞拍规则导致利润预期可控。”有分析人士对记者透露，本次土地出让规则中明确要求，如竞得土地后转让股权必须在参与竞地的企业中选择合作对象，这让更多外地房企愿意进京“试试运气”。

相比土地市场的超高热度，北京楼市表现则稍显平淡。机构数据显示，北京5月网签12982套，成交面积118.44万平方米，无论成交数量还是成交面积，均不及三四月份楼市表现。价格下调、市场退烧，为何楼市与土地冰火两重天？

上述分析人士表示，土地市场火热是土地素质和出让规则共同决定的。而新房二手的转冷是疫情影响消退后“阶段性需求集中释放”成交量冲高后的回落，本质上在就业和经济基本面尚不稳定的时候，居民端的大额消费支出信心不足导致的。

在中原机构首席分析师张大伟看来，当前北京楼市并不热，但北京挂牌出让的土地限价，给了企业巨大的利润空间，特别是上限后摇号，催生出一些马甲房企进入北京成为“打新投机者”。“政府让渡了巨大的土地收益是为了平稳房价，却被‘打新族’钻了空子。”

外地房企积极涌入北京

多家房企争抢一宗地块，正成为北京拍地的新常态。据中房报京津冀统计，本次北京出让的3宗触顶地块报名房企91家（不排重），平均每宗地块30家房企竞拍。

其中以顺义新城两地块热度最高，19-69及6001地块分别有45家、36家报名参与，创下北京土地市场报名房企数量纪录。

以顺义新城19-69为例，该地块除了中海、保利、华润、首开、金茂、龙湖等北京土地市场常客报名竞拍外，还吸引了东方雨虹、武安明芳、恩祥、厦门岩垚盛、山西保景顺、山西金汇海、福建雄旺、南通海门海泰、芜湖市康润房地产、南通江海港、同泰日方、如皋市润皋、上海远笃、成都鸿哲、山西星河、阳明尚兴、扬州华鹏、江苏师山等20余家上下游企业和外地新面孔房企。

在众多房企积极参与下，顺义新城两地块在线上报价环节就双双触发上限，开拍后直接竞现房面积。其中19-69地块摇号确定最高报价者为山西星河，直接进入竞现房销售面积环节，在此环节不到1分钟便触及现房销售面积上限，45家全部递交摇号申请，10分钟后福建雄旺摇中，以16.56亿元和1.2万平方米现房销售面积（交高标）竞得该宗地，溢价率15%，楼面价2.91万元/平方米。

顺义新城6001地块同样迅速，不到1分钟就到现房销售面积上限，随后中能建幸运摇中，以17.3075亿元和1.3万平方米现房销售面积（交高标）竞得该宗地，溢价率15%，楼面价2.91万元/平方米。

顺义新城两地块位于六环内，地理区位并不算十分优越，为何会引来四十余家房企热抢？诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，顺义新城两宗地块坐享丰富的配套资源，同时具备低容积率和较高的盈利空间，起始楼面价和销售指导价之间价差超3万元/平方米，利润空间足，这也是吸引四十多家房企竞拍的重要原因。

具体到两地块，合硕机构首席分析师郭毅表示，19-69地块临近中海湖光玖里，该项目流速不错，给房企很好的市场信心；6001地块临近京密路，距离15号线后沙峪站1公里，综合来看两地块位置条件相对优越，且周边有山姆会员店、中粮祥云小镇等大型商业，生活配套较为丰富。

在郭毅看来，两地块体量较小、竞拍总价低是房企积极参与的另一因素。挂牌资料显示，19-69地块建筑规模5.68万平方米，6001地块建筑规模6.14万平方米，起拍总价分别为14.4亿元和15.05亿元。“十几亿的土地价，无论是大企业还是小企业，都有能力去竞争一下，因而参与竞拍的企业会更多一些。”

“除土地素质外，很多房企争相布局北京市场，是出于对北京房地产市场的长期看好，在市场回温态势尚不明朗的情况下，房企竞相布局热点一二线城市也是规避风险的重要选择。”陈霄补充道。

临近年中节点，房企补仓土地储备也是土地市场火热的原因之一。郭毅表示，伴随房企周期化发展，需要有相对充足的土地资源储备来完成项目滚动开发。如果没有新地块及时补充，企业开发效率会大打折扣。

土地市场“打新”热

中原机构数据显示，截至今年5月底，北京市完成出让的住宅用地14宗、规划建筑面积130万平方米、成交金额约347亿元，与过往5年同期相比，处于历史低点。与之相比，北京土地市场热度却达到新高，14宗竞拍地块平均8.3个企业抢1宗地，成为近5年以来房企参与热情最高的年份。

陈霄认为，今年土地市场尤其是热点城市的土地市场都表现不俗，一方面是房企战略调整，在市场回暖受阻，形势尚不明朗的情况下，很多房企都有计划的缩小了三四线中小城市的拿地占比，选择增加在一二线热点城市拿地；另一方面，土地市场的热度也与多城土地竞拍规则调整优化有着一定关系。

当前北京供地规则调整，双限制度产生限价红利，催生出摇号制度。在地价端，有15%的溢价率限制；而房价端，有严苛的限价调控。两相结合，在限价红利板块，能够保障一定利润空间的地块，成为了最佳的投资标的。

此外，今年以来，北京、南京、苏州、成都、天津、沈阳、青岛、济南等城市，均宣布调整供地总价，大幅降低拿地成本和门槛。限价摇号政策与较低的拿地门槛，保证了房企开发利润，却也在一定程度上催生了“二手地”市场。

在陈霄看来，土地限价摇号的竞拍规则，实际上是政府想要让渡利润空间给房企，提升房企的拿地积极性，同时也是避免地价过高，维护地价和房价稳定。但是不得不说，这也确实会让一些房企尤其是一些新进入房企通过马甲借此机会“打新”。

限购与摇号，成为北京土地市场的核心逻辑，大批中小房企成为直接受益者。在此次报名竞拍北京出让的顺义新城两地块中，就不乏这样的中小企业。

比如竞得顺义新城19-69地块的福建雄旺，该公司虽是一家以房地产业为主的企业，有房地产开发资质，但其此前从未通过公开市场摘得地块，也无任何项目开发经验。

对于一家无销售团队和开发经验，成立不足1年、企业员工仅4人的公司而言，如何顺利开发北京热门地块？有业内人士关注到，在竞拍结束后，同属一个省份的某房企在积极帮助福建雄旺办理后续手续。

“明明没什么开发能力，多去报几个名，摇到地再倒手给其它开发商‘合作’，自己赚个差价的情况屡见不鲜。”张大伟认为，摇号给了每家房企巨大的利润空间，大量的参与竞拍房企都是“马甲”和没有多少开发经验的上下游企业，具备一个资质就来“打新”，因为降低了保证金，所以参与万一摇号摇中利益巨大。

值得注意的是，进入摇号环节后，不同实力的房企将站在同一起跑线，随机拿地模式也让未来品质充满了不确定性。更高的利润率，但不确保下次何时能再拿地的情况下，是拼命做加法，还是争取利益最大化？

“北京市场虽然目前有强需求支撑，但市场总是有波动的。但对于开发商来说更应该把心思用在好房子的规划设计和建造装修上。”高级经济师宋庭敏认为，开发出“安全耐久、居住适应、健康舒适、生活便利、运维长效、环境友好”的好房子才是创收盈利和品牌维护的根本所在。

张大伟认为，本来政府让渡了巨大的土地收益是为了平稳房价，而是便宜了土地市场的“打新族”。因而，摇号应该倾斜在北京项目多的、品质好的开发商。

陈霄也提出建议，相关部门可加强房企资质审核，比如禁止多马甲参与同一宗地块的竞拍等。

对于地块后续开发进展，中房报京津冀将持续关注。

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