5月楼市：不断回落的数据和需要重塑的信心

市场编辑部 2023-05-29 08:51:02 来源：丁祖昱评楼市

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5月的楼市继续承压。继4月楼市销售数据由涨转跌，未能延续2-3月的复苏态势后，5月的销售数据进一步下跌。

哪怕是之前复苏表现最为强劲的北京、上海和成都，楼市在进入5月后都出现了明显回落的态势。

(资料图)

目前已经可以明确，5月市场无法继续保持复苏的走势，市场短期的回暖已经结束。

春节后楼市的复苏主要得益于去年受疫情抑制的需求在年初释放，最开始是刚需释放带动市场恢复，但有一部分城市的楼市复苏如昙花一现般，在3月份就草草结束，这主要是缺乏充分的改善需求跟进释放的原因。

少数城市如北上广深、成都、南京及杭州等城市的复苏相对较为强劲，且持续到4月份，但受到整体经济恢复偏弱，国内需求、内生动力不足的影响，这些城市的复苏也难以持续到5月，下半年的市场将面临更大压力。

本文将以北上广深四大一线城市及南京、成都两个表现较佳的两个核心二线城市的数据，来看看5月份的楼市表现，以及接下来市场信心重塑的可能性。

根据国家统计局的数据，4月全国商品房销售面积、金额分别达到7690万平方米、9205亿元，同比增长5.5%和28%，但环比分别下降48%和39%。4月商品住宅销售面积、金额为6715万平方米、8373亿元，同比增长8.1%和30.1%，环比下跌48%和38%。

从CRIC监测的百城数据看，4月百城成交面积环比下降28%，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平。

销售环比几乎腰斩的数据，已经说明前期积累的需求释放已接近尾声，市场整体供求迎来“拐点”，增长动能开始转弱。

从四大一线城市今年以来的市场行情看，基本都在3、4月经历了一波供需两旺的复苏，5月开始回落的走势，广州市场的回落来得更早一些，4月快速回落后，5月新房成交量止跌回稳，但市场整体仍较为平淡。

北京今年楼市自1月开始连续4个月成交量上涨，并在4月达到成交高点73万平米，进入5月，成交量开始回落，5月前三周（截止到21日）仅成交了40万平米，预计5月整体成交能达到近60万平米的体量，相比3、4月的成交有明显回落的趋势。

如果将今年1-5月北京的新房市场成交与疫情前后的2019、2020年相比，可以看到，2020年同期，北京市场整体成交156万平米，月均成交31万平米；2019年同期，北京市场整体成交178万平米，月均成交36万平米。

今年截止到5月21日，北京新房成交258万平米，按之前4个月完整的去化量计算，月均成交55万平米。

从数据表现看，今年北京的新房市场还是明显好于2019年和2020年。所以，2023年北京市场表现出了强势的市场复苏回归能力，但后劲支撑力还略显不够。

广州今年前五月的行情与2021年同期和2020年下半年的市场活跃期有较大差距，但因为有“小阳春”的加持，还是好于同样较为平淡的2019年同期。

深圳今年前五月的供应是近5年最高，约185万平米；成交也达到近5年的第二高位，约148万平米，高于2019年。主要的区别是，之前4年的1-5月市场基本都是供不应求的状态，今年的1-5月是供过于求。

今年楼市复苏强劲的成都市场，其实也还没有回到疫情前的市场活跃状态。成都新房供求量自3、4月冲高后，5月成交量虽保持高位，但较4月已经有明显下降，降幅达9%。

从今年1-5月累计成交看，成都新房的成交量较2022年同期上涨10%，但比2021年同期减少22%，较2020年同期仍减少6%。

相对北上广深和成都，南京市场的回落更早。伴随疫情影响减弱，南京多项政策利好发布，前期积压的刚性需求集中释放，市场进入止跌回升阶段，2月新房成交环比涨幅51%，3月新房成交量实现同环比双增长。

但在3月中下旬，前期积压的需求基本释放完毕，楼市热度消退，案场来访量递减，市场增长势能放缓，4月整体成交量回归到本轮行情启动前水平。

5月南京市场延续低位盘整，虽然中下旬高端改善项目及高性价比项目集中入市，“摇号盘”近10家，但截止26日，南京5月整体成交量仅为44.85万平米。

2020年5月，南京新房成交量为104.04万平米，2021年是140.77万平米，2022年是67.64万平米，也就是说，南京5月的成交量同比过去三年仍处于低位。

整体看，楼市复苏在4月戛然而止，除了前期积累的补偿性需求消耗殆尽的原因，也有供给侧约束的因素，加上政策利好刺激效果不理想，市场在3、4月的小高峰后回落，预计整体市场仍将保持修复态势，项目、板块、城市间的分化还会继续。

挂牌量持续攀升是今年以来二手房市场最显著的特征。不只是上海，北京、广州、深圳以及南京、成都的二手房都呈现出越卖越多的情况。

截止到5月26日，南京的二手房挂牌量已突破17万套大关。成都的二手房虽然近几月一直保持较高的成交量，但据贝壳平台显示，挂牌房源仍维持在19万套左右的高位。

北京的二手房挂牌量在去年11月就已经超过了10万套，今年3月初链家对外展示的二手房挂牌量为10.2万套。截至5月23日，最新挂牌数已超过11.86万套。

挂牌量的持续攀升，原因无外乎两个：一是对未来市场不乐观，投资客抛售资产，落袋为安；二是改善置换需求增长，改善人群将非核心劣质资产置换为优质区位改善房产，也推动了二手房挂牌出售房源的增加。

在挂牌量攀升的同时，二手房的成交量却持续回落。受新房市场高位供应及一二手价格倒挂的虹吸效应影响，上海二手房市场的热度在3月份冲高至2.4万套后迅速回落，4月份仅成交了1.77万套。截至21日，5月的成交仅9987套，整月预计成交仅1.4万套。

目前上海一二手房的成交比已经从最高位的1:4滑落至1:2，预计下半年将持续走弱。

4月广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为10041宗和99.98万平方米，环比分别下降18.10%和16.21%，同比分别增长38.04%和35.90%。

随着市场的逐步回暖，前期受疫情影响积压的购房需求在一季度得到充分释放，目前广州二手市场整体表现稳定，政策端未有利好措施出台进一步刺激新增需求入市，导致成交量出现冲高回落。预计5月广州的二手房数据也将延续回落态势。

南京的二手房成交量今年开始逐月走高，至3月达到12609套的峰值，4月开始有所回落，成交10969套，环比下降13%，连续两个月成交量破万套，主要由于二手房以价换量，前期的投资客套现。但5月前3周（1日-21日），南京二手房仅成交了5818套，不及3月峰值的一半。

3、4月二手房市场表现抢眼的成都，5月的二手房目前已成交约2.1万套，环比下降12%，已开始高位回落。今年1-5月，成都累计已成交二手房达10.2万套，为历史高位。

成都这一波二手房成交以刚需为主，由于经济形势严峻，收入预期较低，较大影响了刚需客群置业需求的进一步释放，加上前几个月需求的集中释放，以刚需为主力的成都二手房市场走势将放缓。

短期来看，成都二手房高位成交带来的改善需求仍将在新房市场持续释放，优质板块供应活跃，再结合成都良好的城市基本面，将支撑成都的新房市场不至于波动过大。

目前二手房成交回落与近期关于中介费用调整的政策有一定关系。房产交易中介费率涉及的问题主要有两点，一是中介费率是否有下调空间，二是中介费买卖双方共同承担的可能性。这也导致不少潜在买房人群受此影响，放缓了买房的节奏。

但更重要的原因还在于，新房市场的复苏乏力，对二手房市场的活跃度影响是最直接的。

二手房挂牌量的攀升，在一定程度上说明了改善需求的换房意愿仍然是比较强烈的，但承接二手房成交的刚需人群在前期有所释放后又重新回归观望，一方面是对经济形势不明朗的担忧，另一方面也是对房价的调整有所期待。目前北京和上海的二手房议价空间均有所扩大。

整体而言，无论是北上广深，还是南京和成都，目前的市场都进入这样一个状态：经过2-4月这一轮需求的集中释放后，市场复苏动力减弱，当前已进入弱复苏阶段。

可以确定的是，今年楼市短期的回暖已经结束，下半年市场将面临更大的压力。下半年能否复苏，仍需要综合考虑宏观经济面的影响，居民的收入预期及信心等。

从当前市场表现来进行预判，下半年北京很难再现3、4月份的市场“小阳春”，上半年市场复苏有一部分原因是去年受抑制的疫情需求在上半年的释放，但无法一直持续。

如果根据上海2022年供地规模、2022年新房供应节奏及规模、2023年新房待入市存量等多项指标判断的话，上海2023年内新房供应量约1000-1100万平米。截至5月23日，上海新房仅供应了328万平米，意味着下半年将有700-800万平米体量的新房推入市场，竞争将趋于白热化。

市场在充足的供应下，本身就承受巨大压力。同时，二手房疲软，也使新房市场缺乏强有力的“资金池”，市场下行风险增加。

4月末中央政治局会议召开，并再次重申“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，定调延续积极，为后续市场企稳奠定了良好的政策基础。

但我们也必须看到，随着人口高峰已过，城镇化速度放缓，加上长租公寓的替代作用逐渐显现等，刚需下行已成定局，高端住宅的购房需求也已开始回落。同时，资产价格的回落已是未来大趋势，仅核心城市的核心资产尚能增值保值，居民的买房热情也将随之下降。

从这个角度看，要想重塑楼市信心，已经不是一件容易的事情。

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