房产 来源：丁祖昱评楼市 时间：2022-12-14 09:28:52
2022年即将进入尾声，对于房地产行业而言，2022年是特别值得铭记的一年，房地产市场一再探底，每一个地产人都感受到了“寒气”。
在这其中，百强房企销售业绩是市场最直观的反应。
CRIC数据显示，2022年前11月百强房企累计全口径销售金额65399亿元，同比下降43.4%较2020年前11月同期也有42.3%的降幅。
(相关资料图)
从公开披露年度目标的规模上市房企来看，在大部分企业的业绩目标均有不同程度调降的前提下，企业整体的目标完成情况仍明显不及预期。多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，半数房企甚至不足70%。
2022年至今，行业下行压力持续、市场低迷、企业去化表现不佳，规模房企对全年销售规模的预期更为谨慎。仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，数量较往年40家左右的水平锐减。
在未披露年度目标的规模上市房企中，一部分是出于自身经营原因尚未披露年报及召开业绩会。另一部分企业近年来首次选择不公开披露年度业绩目标。
究其缘由，一方面是2021年规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，且有逾8成企业未完成全年业绩目标。
另一方面，今年初以来市场低迷、开局惨淡，行业信心不足、下行压力持续。在市场未有明显回暖迹象的情况下，规模房企对全年销售规模的预期相应的也更为谨慎。
在公开披露年度业绩目标的房企中，多数企业的销售目标均有不同程度的回落。
从2018-2022年行业规模上市房企公开披露的目标增长率中位数情况来看，自2019年起，上市房企目标增长率便已出现了大幅下滑，从2018年的41%跌至2019年的19%，直到2022年上市房企目标增长率为近5年最低，仅2%。
不同企业之间的目标设定也表现出分化，除了少数企业目标略有提升之外，大部分企业的业绩目标均有不同程度的调降。
具体来看，越秀、绿城、保利置业2022年的业绩目标较2021年均有提升，且越秀和保利置业的年度目标较去年实际完成的业绩也分别增长了7.3%和14.8%，目标设定相对积极。
招商蛇口、滨江、首开2022年的销售目标则较去年基本持平，表现了对业绩规模稳定的预期。而龙湖、金茂、远洋、美的置业2022年的目标较2021年都有3%-7%左右的降低，但较2021年全年实际业绩水平还是略有提升。
同时，也有多数房企调降业绩目标，且降幅较其他企业相对明显。如中粮大悦城、建业、时代2022年的年度目标较2021年目标的降幅均高于20%。其中，建业和时代2022年的目标较2021年实际完成业绩的降幅分别达到了11.8%和32%。
今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是主动调降全年目标。但从规模房企1-11月的业绩表现来看，企业整体的目标完成情况明显不及预期。
在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，半数房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。
具体来看，滨江集团和越秀地产为唯一两家目标完成率超过80%的房企，在12月的最终冲刺后，或有机会完成全年目标。
绿城中国、招商蛇口、碧桂园、首开股份目标完成率皆在70%以上，其中碧桂园前11月业绩为权益数据，其全口径销售金额为4412.9亿元，排百强房企第一位。
而美的置业和建业集团的目标完成率不及50%，其中建业集团业绩目标为530亿元，其2022年1-11月销售业绩为186亿元，目标完成率仅为35%。
对比2021年来看，在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至2021年12月末有逾8成房企未完成全年业绩目标。
2021年房地产市场强、弱转化，上半年成交显著放量，下半年市场持续转冷，截至12月末累计全口径金额较2020年同比降低3%，规模房企销售增速罕见出现负增长。
从2016年至2021年规模房企的业绩目标完成情况来看，2021年也是首次业绩目标完成率不足100%的一年，规模房企平均目标完成率为88%。
可见，即使规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期，并适度调降了销售目标，在2022年的市场大幅降温、企业业绩持续萎缩的影响下，多数企业的业绩压力仍然较大。
站在2022年年末，回顾过去，过去五年，是行业波澜壮阔、快速发展的五年。尤其是2015-2016年，是行业的转折点，整个住宅行业规模在2016年出现明显跳增，从11亿左右跳到14亿-15亿，随后一路高歌猛进。
然而这一切，从2021年开始由强转弱，2021年上半年时，商品房销售规模曾一度创近5年新高，然而随着调控政策的持续收紧，整体市场开始下行。
在这背景下，2021年全国房地产市场规模达到了历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。这一年，会成为未来很长一段时间内的巅峰。
2022年，购房情绪转冷，行业整体急转直下，统计局数据显示，2022年前10月，全国商品住宅销售面积11.12亿平方米，同比下降22.3%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅销售额10.88万亿元，同比下降26.1%，回到2018年同期水平。
我们迎来了近20年来行业首次负增长。
未来三至五年行业规模也将保持11-13亿平方米，全国商品房销售规模步入无增长时代。
整体来看，企业规模增速自2016年以来持续放缓，2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率表现不佳，虽然2022年至今政策暖风频频，但房企销售去化及回款压力仍然巨大。
结合今年规模房企实际的销售目标完成情况来看，2023年企业整体预期势必也将更为谨慎，不排除将有更多房企不再公布年度目标。
我们预计到明年二季度可能形成市场底，届时房地产交易也将逐步回归稳定。对于房企来说，只有耐心等待预期修复，需求端改善，市场筑底回升，销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。
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