房产 来源：广州日报 时间：2022-08-10 14:49:37
近期，交通银行的一则“提前还贷需支付补偿金”的消息，令“提前还贷”话题再度受到关注。“提前还了30万元房贷，省了50万元的利息。”“提前还贷之后月供降了3000多元，压力小了些。”记者关注到，近期不少市民在网络平台上分享了自己提前还房贷的经历。那么，提前还贷是否一定划算?选取哪种还贷方式更好?还贷过程中，又有哪些风险需要规避呢?
现象：居民提前偿还房贷意愿提升
市民简女士表示，购房贷款100多万元，房贷利率5.19%，3年期间共计还贷25万元，查询明细后才发现，其中本金约5万元，利息高达20多万元，于是在手头有余钱的情况下，选择缩短年限的还款方式，提前还了30万元贷款，算下来节省了50多万元的利息。
人民银行数据显示，今年4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元;今年2月，分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，中长期贷款减少459亿元。“手头有余钱，找不到好的投资渠道”“想减轻还贷压力”“目前理财收益率不及房贷利率”等，成为市民选择提前还房贷的主要原因。
“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。
从当前房贷利率和银行理财收益率的情况对比来看，贝壳研究院统计数据显示，7月30城房贷主流利率下调，至此已有74城(6月58城)房贷利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率标准。与此同时，普益标准的最新数据显示，8月1日至8月7日，新发银行理财产品中，固收类其封闭式净值型产品的平均业绩基准为4.02%，环比下跌0.04个百分点。银行理财子公司新发开放式产品的平均业绩比较基准为4.15%，环比上涨0.26个百分点，新发封闭式产品的平均业绩比较基准为4.34%，环比下跌0.07个百分点。
分析：在贷款早期提前还贷才节省利息
提前还贷一定划算吗?“一般而言，不管是等额本金还是等额本息，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义，而当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析道。
事实上，提前还贷除了考虑还贷时间，还要考虑利率水平等因素。肖文晓表示，如果有的市民购房时贷款利率上浮标准显著高于现时的商业贷款利率，就可以优先考虑提前还贷。与之对应的是，公积金贷款执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。
在提前部分还贷过程中，市民有两种还贷方式可以选择：月供不变、减少期数和月供减少、期数不变。哪种还贷方式更为划算呢?记者计算发现，相较而言，月供不变、减少期数的方式节省的利息更多。具体来看，假设居民在2018年10月购房，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，若在今年8月份提前还贷50万元。采用月供不变、减少期数的方式，节省利息76万元，而采用月供减少、期数不变，节省利息46万元。“如果市民每月还贷压力较大的话，可以考虑月供减少、期数不变的方式来减轻每月压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进补充。
提醒：用消费贷、信用贷等还房贷不合规
部分银行近期纷纷下调消费贷产品利率，年化利率甚至跌破4%。较低的年化利率也“滋生”了一些违规乱象，因流动资金贷款违规流入房地产领域等，大连银保监局对浦发银行连开9张罚单，6张处罚对象为浦发银行大连分行，合计罚款290万元，3位相关责任人同时被罚。
肖文晓提醒，用消费贷、信用贷等其他资金来提前还房贷，最大的风险是这种做法并不符合银行的资金用途规范，一旦被查处，就有可能因为银行要收回资金在短期内给借贷人带来巨大的偿债压力，并记录成为借贷人的信用污点。此外，尽管在某些时期消费贷和信用贷的利率可能会比较优惠，但是其贷款年限一般只有几年，与房贷最长可达30年的还款期限是不能比拟的，平摊到每个月的月供高低也截然不同，并不适合非高收入人群。
“如果银行的按揭合同中明确约定了提前还款需收取违约金，相关标准如未超出政府监管部门规定的要求，该规定对合同双方具有法律约束力。”广东法制盛邦律师事务所合伙人戴小红表示，因为合同是银行出具的格式条款，所以该条款应该特别提示。银行按合同约定收取违约金合法，但是从情理上来说是有点不合情理，因为银行作为强势的放贷主体，消费者对于这一条款往往是只能无奈接受的，所以建议政府监管部门如银保监会出台相关政策对银行的该条款加以限制。
戴小红提醒，在实务中，很多银行为了维护客户关系和业务竞争力，往往会免予收取提前还款违约金，建议贷款用户可尝试向银行申请免除相关违约金。此外，对于还未贷款购房的市民，签订合同时建议重点关注利率标准及适用类别(如固定利率或浮动利率)、供款计算方式(如等额本金或等额本息)、各类违约金标准等条款，并及时按规定金额月供还款。
算一算：理财收益率为3.5%，与5.7%房贷利率提前还款节省的收益基本打平
方正证券研究报告中举例指出，假设居民在2018年10月购房，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。
居民面临两种选择，方案一：将现金用于一次性还清房贷;方案二：购买理财产品。
那么哪种选择能带来个人效益最大化?
方案一：提前还房贷。通过房贷计算器算得最后一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。
方案二：购买理财产品。以94.94万元用于理财(3%-4%)，一年的收益能达2.85万～3.8万元。
方正证券指出，当理财收益率为3.5%时，这与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。同时，方正证券指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。(王楚涵)
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