即时：成都楼市：房价过高担心不买以后上涨更买不起，内行人这样分析的

评论来源：雕叔说楼市时间：2023-04-30 18:06:35

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提问：雕叔好，在成都上班，买房遥不可及，感觉压力太大，很纠结，都说一线城市好，但是对于我们这些年轻人实在是太难了，现在想去老家简阳买房，价格8500左右，可以买吗？

回答：房子就决定了你的生活状态，一般很多人都建议买房一定要选择大城市，大城市谁都想，问题钱从哪里来？只能说因人而异吧。没有去大城市发展，而是选择了回到家乡，不用背负北上广深那么大的房租和买房压力，也不用担心审核测评会被老板炒鱿鱼。虽然没有大都市的繁华，却也足够有烟火气了吧，人没有那么累，心态也放着很平稳，也只是资产没那么高而已。

【资料图】

提问：雕叔你好，之前你推荐的几套新房感觉摇号特别难，感觉现在房价还比较高，要不要再等等？

回答：这些新房是限价房，买到赚到。为什么不去一试？限价房的中签率 = 套利空间 + 欲望。房地产从2016年启动算起，也已经4年多了，而直到现在，一二线城市不断调整。即便楼市平淡，房价并未显著下跌，而限价房犹如星星之火，不时燃烧人们的套利欲望。行情来了的时候，大多数人在狐疑、犹豫，直到真正能赚钱的行情快过去了，人们才一夜苏醒，以更热情的姿态去制造泡沫、拥抱泡沫。前面踏空得有多厉害，后面的疯狂就有多大。这可能就是人性。楼市里后知后觉的人很多，就算你苦口婆心点拨，却也永远也叫不醒,一个装睡的人：房价还会降，今年不想买房了，除非下次碰碰运气，再摇到一套。

提问：雕叔你好，最近一直关注你。2006年我家庭购入锦江套三117平（现在自住），2011年购入翡翠城五期套二77平（一直空置，但4年后有学区需求），2017年购入卓锦万黛套三95平，贷款都已经还清。现我母亲名下无房，金牛区户籍，算不算刚四？（不考虑金牛区买房）。母亲无法贷款。1、有没有必要用，如何用我母亲房票赶这刚需最后一趟班车？哪个楼盘上车机会大？这几天都在看，网红盘一个都没敢下手。纯投资，意向天府新区，成华，锦江。2，不用母亲房票，用我房票卖一套锦江或卖一套翡翠城给我母亲暂住，翡翠城套二房子小了确实舒适度不够，再在高新区购置房屋一套？自住加学区。楼盘推荐，谢谢！

回答：你好，久等了。你家的综合资产实力不俗，值得肯定。目前你母亲名下无房，金牛户籍，确实是刚需，但是到其他区县就是刚4顺位了。1、如果用你母亲名义购房，那么就只能全款，如果预算是头条圈子里的200万，那么我们建议可以尝试一下天府新区和成华的新房。天府新区新房推荐合能铂悦华庭；成华区推荐十里风和、万科锦园。2、如果你卖房后在获得购房资格，那么是普通资格，无论是高新还是哪里，热门楼盘都不好抢。我们建议倾向于自住改善投资类的，而学区可以依然使用你母亲到时候拥有的翡翠城学区房。这就要看你的预算需求了，如果还是200万，那么依然推荐以上楼盘，但是预算如果比较充足的话，我们推荐高新区金隅金成府、中建锦澜壹号；天府新区招商时代公园、首开龙湖云著、保利和光屿湖。

提问：雕叔好，房价上涨，一套房的总价都很高，好不容易攒够了首付，还有几十年的房贷，似乎一辈子都在为一套房子而打工。人生最美好的30年的奋斗时间，都用在了漫长的还房贷路上，到底值不值？

回答：十年前，几千块钱一个平方的房子，现在涨到了上万，辛辛苦苦一整年，普通人连个厕所也买不到，这就是房价的现状。很多人害怕贷款，明明可以靠着贷款买一套房，他们不愿意。思想的差距影响选择，也会影响一个人的一辈子。随着货币持续增发，钱越来越多，购买力只会越来越弱。同样的现金，随着时间的推移，只会越来越贬值；买房贷款，用当前“值钱”的钱买下物有所值的房产，用未来“不值钱”的钱偿还负债，负债时间越长，所偿还的负债越“不值钱”；贷款时间越长，负债越容易被摊薄，债务越容易被稀释。贷到就是赚到，还款时间越长，赚得也就越多。

提问：雕叔麻烦问下群里说东湖好的，是东湖公园那里吗?好在哪里?现在买人居东湖长岛还有意义不呢?好像没看到有好的学区，在购房通上面看到还有剩余房源。

回答：东湖公园那里，成熟，易居，人居长岛自住可以，投资一般。但据说只剩高总价湖边洋房了,购房通不一定准确。

提问：雕叔你好！新人首问。我在青羊有一套房子还未交房(有按揭贷款)，为了个父母分开住，想在锦江买一套二手房，总价100万左右，准备用公积金贷款，应该是首付5成哇?昨天新政接下来对二手房会不会有影响，有没有可能降价呢?请给个建议！

回答：参照深圳来看，至少成交量是大幅降低的，量在价前，成交量大幅下跌后，理论上房价还是会回落的。当然，回落的幅度，和这个楼盘之前的涨幅大不大有关系，这个要看最后指导价出台的细则和执行情况，如果之前就没涨过，那估计也没有太大下跌空间。至于该不该买，我认为观望一段时间，等市场平稳再入，毕竟我们是熬不赢房东的。

提问：雕叔你好，我目前在中华家园有套自住套三(但9月才满5年)，同户型成交价300万，老家有套房也是9月才下产权证，目前已有同户型协议成交价200万，现在我青羊普通资格，想预算600万，去置换一套天新CBD或麓湖片区的改善平层，雕叔我这个想法靠谱不，什么时间卖房，什么时间下手合适，可以推荐下适合我普通资格的片区楼盘么，谢谢雕叔。

回答：你好，目前来看，中华家园还有几个月满五年，现在卖肯定是不好出手的，因为很多买家肯定是想节约税费大多数想等几个月过户。至于什么时候卖最佳，我觉得你现在都可以挂起，先续客，另外成都的二手指导价出台肯定是对二手房有打击的，交易周期会拉长。买二手房可以慢慢选择，不排除买到笋盘。预算600个话，置换天新改善不是错的，但考虑到你们即住我觉得还是买在主城更好，天新目前个人觉得各方面配套还未成熟，至少还得等五年才完善。二手房建议看看锦江攀成钢板块，天府新区的蔚蓝卡地亚花园城，麓湖水晶溪岸。如果打新话普通资格可以关注万科天府锦绣，龙湖首开。锦江的建发央玺。

提问：您好，雕叔，我想请你指导下投资买房，你说如果贷款首付越低越好，贷款期限越长越好。这是正确的理解吗？我觉得贷款期限越长，利息支出也越大，首付和贷款比率是否有比例吗？谢谢！

回答：您好，首付越低越好是正确理解的我们投资的标准是：1.目标尽可能找性价比高的。2.贷款拉倒最大3.其次才是月供贷款，最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。投资买房子是为了保持和增加\"过去的收入\"的价值，而贷款的目的是维持和增加\"未来的收入\"的价值。买过房的人都知道，哪个的房子需要归还30年。因为房贷是不变的，假设五年前的贷款，当时每月还款的购买力是200公斤猪肉，而今天的购买力只有大约100公斤猪肉。那么，你提供房子的时候赚了多少钱，也就是用现在价值一百公斤的钱来偿还那一年价值二百公斤的猪肉？我赚了整整一百公斤，再简化一点，等于借一百块钱还五十元。还有什么比这更有利可图的吗？只要房价稳定，不需要他涨，只要物价上涨，上述过程是无风险的套利，为什么你认为30年期贷款购买者是愚蠢的？因此，许多投资者的标准答案就是：只要银行贷款利率不超过6%，就必须拉满30年，如果有40年更好！对于普通百姓贷款方式的选择：等额本金，月还本金和利息逐渐减少，适用于想要减少总利息支出或提前还款的人群。等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息较高，适用于收入不高、工作较稳定的青少年。

提问：雕叔好，看你经常说淘笋，请问如何淘笋，笋盘都在哪里找？

回答：笋盘就是比周边二手房的市场价低一个台阶的房子，在局部地区具有明显的价格「洼地效应」。一般是低于市场正常价90%，75%左右就可以称之为“超笋盘”。当然别小瞧这90%的差价，在货值比较大的城市，例如北京，800万的房子，笋盘可以直接为你节省80万。80万是普通人几年的收入，大家可以想想。买入就赚是上策，买完等涨是下策。新房倒挂盘，买入就赚。如果没有限价，买完还要等，不如去淘一淘二手房了。可是如果限价。摇号中签率低又如何？中签率10%，就坚持10次。天道酬勤，总有斩获。二手淘笋盘，买入就赚。急于套现，抛盘离手的案例相对是最多的。炒房客资金断裂，断臂求生的有；急于换房补首付，折价抛售的情况也很多。这些都是买入就赚的机会。越好的机会，消失的越快。但要注意的是，这种情况导致超级笋盘不少，但有纠纷的笋盘也很多。（例如法拍房）前一种机会是宏观的，做点功课的人，都看得懂。后一种机会是微观的，讲究一点一滴的积累、先人一步的行动。笋盘是实现利益最大化的最好机会，当然是机会自然不可能所有人都拥有，最多10%的人可以寻求到。两种机会，拼的都是勤劳和运气。现在这段时间大量笋盘已经开始冒尖，已经有一批人开始入场捡笋。黑天鹅结束时期是笋盘消化的重要时刻，快人一步你的财富就能上升到一个层次。可惜，大部分人只能市价甚至溢价买入，靠房源升值来赚钱。让去摇号吧，嫌折腾；让去看房吧，嫌麻烦。那就等吧!大水漫灌，水涨船高，总能等到。

提问：雕叔你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

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