房产 来源：中房报 时间：2023-08-22 10:38:27
公司苗野 2023-08-22 10:03:50 来源：中房报
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中国上市房企2023年上半年“成绩单”更体现了市场胶着之际的经营之难。
据中国房地产报记者不完全统计，截至8月18日，约有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年业绩预告，其中有超过6成房企预计亏损，亏损总额从10亿元~550亿元不等，累计总亏损额超千亿元。
在这份长长的亏损名单中，不只有金科、世茂、华夏幸福、禹洲、融创等“出险”房企，金茂、远洋、华侨城、格力地产、首开股份、华远地产等央企、国企及混合所有制企业均在其列。
面对不景气的业绩， “只有‘惊吓’，哪来的‘惊喜’，公司目前的应对政策就是‘熬’，没有其他‘锦囊’。”某房企内部人士说。
从房企披露的业绩预告信息来看，诸多房企亏损原因都指向了市场环境及房地产销售下行项目结转结构变化导致毛利率下降，以及应对市场变化所采取的销售策略带来部分价值折损，外汇波动造成预期净汇兑损失等。
“此前未出险房企最近也深陷债务危机，说明当前楼市所处的宏观基本面已发生巨大变化，这也是‘救市’难点。”接受中国房地产报记者采访的多位市场人士表示，现阶段高层传递的利好政策尚未有效传导至市场层面，行业风险仍然存在，未来房企业绩修复离不开政策显效与市场复苏的进程配合。
集体预亏
在地产强刺激政策声中，市场的悲观预期却在重新升温。
8月10日，碧桂园公布了今年上半年数百亿元的巨额净亏预期，预期净亏损约在450亿～550亿元间。
随之，原本已处于低水平的股票价格再度大幅下挫，股价迅速跌破每股1港元。同时，碧桂园旗下多只债券宣布停牌，“股债双杀”的局面成为碧桂园流动性压力的注脚，自此拉开了债务重组的序幕。
实际上，融资渠道持续收窄，现金不断流出，几乎是所有民营房企在这轮行业下行中都曾遭遇到的困境。
8月18日，禹洲集团披露盈利预警公告，预计于报告期将会录得股东应占亏损净额约人民币60亿～70亿元。
同日，融创中国也发布了盈利警告，预期公司拥有人应占亏损介于人民币150亿～160亿元。
房企们亏损的原因大多都是由于受房地产市场下行影响，期间结转的收入较少且结转的物业项目毛利受压以及受市场环境影响部分房地产项目存在减值迹象 。
“出险房企基本不会被政策辐射到，除了销售低迷，还受到再融资环境持续恶化的影响。”前述某房企内部人士表示，上半年房企都在全力保交付，针对融资化解债务风险和股市护盘的动作是心有余而力不足。
弱市之下，央企、国企及混合所有制企业也未能幸免。远洋集团硬抗至今，也不可避免地陷入巨额亏损，遭遇流动性压力。
同样是在8月18日，远洋集团发布半年度未经审核财务资料。报告期内，远洋集团营业额208.07亿元，亏损183.09亿元，全面亏损总额186.18亿元。
另外，华侨城A 延续去年全年亏损的趋势，预计上半年将亏损12亿～17亿元，较上年同期下降1237.92%～1712.06%。华侨城A亏损的主要原因之一在于资产减值，去年华侨城A计提大额减值准备时曾被外界质疑业绩“洗大澡”。
同为央企、国企的首开股份、金融街、中交地产、中国金茂，预计2023年上半年分别最多亏损22亿元 、8.04亿元、5.5亿元以及所有者应占溢利同比下降 80% 左右。
“上半年企业盈利太难了，且整体市场复苏趋弱。”其中一家预亏的央企内部人士表示，公司基本面变化不大，业绩预亏主要是受市场下行以及报告期内达到交付条件的项目较同期有所减少的影响。近期利好政策不断加码，但需实质性落地。
风险仍在发生
一边是房地产市场的深度调整，一边是房企销售盈利疲弱引发债务违约风险加剧。
国家金融与发展实验室近日发布的报告显示，今年上半年，25只房企债券因未按时兑付本息或回售款和利息而实质违约，违约规模为186.8亿元；74只房企债券展期，规模为1158.4亿元。2023年下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻，后续可能仍有房企出现债务违约。
8月15日国家统计局发布的房地产相关数据也验证了房企当下的艰难处境：销售额由增转降、开发投资继续下探、房企资本金来源持续恶化，这些指标也将7月的房地产开发景气指数推至年内最低点，为93.78。
“目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。”在国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。
7月以来，监管层频繁表态，释放利好房地产信号。但据记者采访获悉，行业信心仍处在低位，去化压力大、融资难，房企的债务压力不减。
2023年下半年，企业亏损能否迎来改善？
“受多重不利因素叠加，部分房企经营确实遇到一定困难，需求不稳也是制约房地产市场恢复的主要因素之一，在优化政策迟迟未能落地执行的情况下，风险正在不断累积。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，由于各家企业自身情况差异以及适应市场变化的能力不同，下半年房企销售和盈利还会继续分化。
中指研究院企业研究总监刘水认为，下半年房地产市场恢复仍有波折，房企盈利向好依赖于长期经营稳定性，但当前购房者的置业情绪受收入预期偏弱等多种因素影响，这些因素能否好转以及政策优化力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。
8月18日，证监会相关负责人表示，将坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。
“政策的作用不会立竿见影，力度能有多大也不知道。”一位不愿署名的房企内部人士表示，监管层对房企融资的口头信息一直都保持支持态度，但现阶段没有金融机构愿意给急需资金的出险房企融资，没有新资金投入就不能保证企业现金流不断裂。
龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上针对龙湖近期受邀参加央行、证监会座谈会的情况回应说：“会上监管层对民营企业的关心和支持非常明显，监管层明确提出要强化金融市场，来支持优秀民企合理融资需求。”
不过，他也坦言，目前因为行业风险事件仍存在，民营企业债券价格尚未恢复应有水平。“今年债务压力已经过去，针对明年到期债务，公司有充分资源偿还。”赵轶表示。
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