一边卖疯 一边凉透了 ！旅游城市地产“冰火两重天”

市场樊永锋 2023-04-24 09:53:51 来源：中房报

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临近“五一”假期，旅游市场回暖让部分旅游城市的地产业感受到了这个季节久违的春意。

(资料图片仅供参考)

根据文化和旅游部4月13日的新闻发布会内容，在旅游市场方面，多平台和旅行社数据显示，“五一”假期预订高峰已经提前到来，预计民众出游需求将强劲释放。

事实上，据国家统计局数据，3月份全国居民消费价格同比上涨0.7%。其中旅游消费同比增长5.3%，1月至5月我国旅游消费同比增长6.5%。

在今年春节之后至今，部分旅游城市已经成为复苏的先行者。

春江水暖鸭先知，旅游业需求释放连带引发了部分旅游城市地产业的联动回暖。

“文旅地产的本质也是地产，交通便利，商业医疗等配套设施也要完备才行。” 在一位从事文旅规划项目的业内人士看来，文旅地产具有对自然环境的依赖性，并不是每个城市都适合。

记者在国内部分地区走访调查了解，一些国内知名旅游城市的文旅地产行情随着旅游消费复苏而水涨船高，不过也有部分地区，并没有享受到旅游复兴的红利，旅游城市的地产业可以说是一半海水，一半火焰，两极分化之下可谓是“冰火两重天”。

海南等文旅主力地区

地产复苏驶入快车道

在海口从事房产中介工作的小李，在前两年经济形势走弱时期一度想回到东北老家休息一段时间，在他看来，过去几年房产中介的生意不好做，他准备在老家用攒下的钱买套房，做房地产咨询的自媒体人创业。

不过前不久，在阔别几个月之后又一次与小李的通话中，小李告诉记者，他已经决定留在海口，而且交了首付，准备定居。

让小李留下的原因很简单，海口的热度回来了。

“海口的文旅业非常发达，气候宜人，购房成本远低于一线城市，而且居住的性价比非常高，适合老人，所以春节以后，市场需求释放出来，旅游的游客多起来，有人就有市场，地产业回暖，我现在最忙的时间段已经过去，前一段时间看房都要预约。”小李在电话里告诉记者。

事实上，传统文旅省份依托成熟的文旅资源和配套设施在全年年底至今年春节期间已经有复苏迹象。

据中指研究院数据，2022年第四季度海口市房地产成交套数达到了6544套，成交面积约78.89万平方米，较2022年第三季度均有所上升，其中成交面积较2022年第三季度增长约25%。

尤其今年春节后，海口房地产市场的周成交持续回温。机构监控数据显示，2023年1月30日以来，海口住宅成交前10名的项目备案成交量持续环比上涨，周平均成交量在140套左右。

此外，作为海南地产风向标的三亚市场也是恢复了往日的火热。

根据媒体此前报道，去年12月海南省三亚市的各大楼盘就接待了近万组来访客户，成交金额达到了12.59亿元。尤其是春节时期，有楼盘的销售人员表示，在客户多的时候甚至能够一小时内签约5单，每天能够卖出几十套房源。

另据海南省统计局公布的数据显示，2023年1月~2月份，三亚房屋销售面积约19.97万平方米，环比增加约3.08万平方米，增幅约18.2%。国家统计局发布2023年3月份全国70大中城市房价数据中，三亚新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.7%，涨幅比2月份扩大0.2个百分点。

此外，在旅居地产热点地区云南西双版纳，记者通过房产交易网站预留电话拨打西双版纳当地部分房产销售人员电话，他们告诉记者，保利、万科、绿城、雅居乐等开发商在当地均有在售新楼盘项目。

“现在这边各种大小户型都有，今年年后那时候非常火，现在热度稍微回归正常一些，但是也有很多顾客看房，像是曼弄枫度假区附近的一些楼盘，价格都在涨，火得不得了。”一家西双版纳本土销售人员说，“有时候甚至要加班带看房”。

北方地区旅游旺季

带动地产行业

进入4月，北方城市的旅游旺季并没有因为冷空气的介入而受到影响。北方地区尤其是东北地区的旅游路线和项目具有明显的季节性特点，4月桃花梨花盛开，游客日盛。

4月16日，在辽宁省本溪市本溪满族自治县，上午9点多的时间，“小市一庄”景区的几处停车场就已经“一位难求”。尤其是古街一侧的停车场，大客车鳞次栉比，外地游客在导游和景区工作人员的引导下进入景区。

本溪满族自治县的小市一庄是远近闻名的4A级别旅游度假景区，从最初的农家乐发展到如今的“网红”打卡地，慕名而来的游客络绎不绝，在其带动下，周边街道也逐步发展起餐饮和酒店等产业，所在的同江峪村纳入全国首批乡村旅游重点村名录。

某旅行社领队在现场告诉记者：“现在流行到网红景点打卡拍照片和视频，天气一回暖，这几天庄内基本就天天爆满，客房都是要提前联系预定，而且‘五一’假期要到了，还有几个团要带，今年‘五一’假期应该是这几年最火的一年了。”

记者了解到，这样的情况不止在“小市一庄”，作为辽宁省传统旅游线路，沿着本桓线、小草线等公路周边的民俗和景点，都迎来了大量客流。

家住沈阳市沈北新区的游客李先生告诉记者，本溪县的这些景区，因为疫情的原因他两三年没来了，这回来除了旅游，他还想给在沈阳的父母买一套小户型的房子，在县里养老。

“这里有山有水，漂亮又宜居，最主要是距离沈阳不远，我可以随时周末来看他们。”李先生补充说。

本溪县当地房产中介从业者透露，今年疫情政策调整后，尤其进入3月中旬后，县里游客增多，询问当地房价、楼盘及户型的外地电话和客人也多了起来，从省内的到外省的，甚至还有北京的。

同样，在辽宁大连，丹东宽甸等地，当地中介也向记者表示，随着4月旅游复苏，游客增多之后带来了大量追求生活品质和宜居居住环境的潜在客户询问当地沿海、沿江等风景优越地段的房价。

不过，相较于南方地区，北方地区即便叠加了自然资源的因素，增加了潜在客户，也存在销售压力。

沈阳市某头部房企销售负责人均向记者透露，目前虽然北方的旅游回暖了，但是大宗消费回暖十分有限，而且在南方地区的购房者中，不乏北方群体，旅居需求并没有转化成本地消费。

“目前辽宁省一些城市筹备房交会刚刚开始，还是要看房交会的促进情况，至于后续走向还不好说。”该负责人说。

而且，抛开这些景区周边和沿海沿江地区的住宅，记者调查发现辽宁省一些非省会城市和大连市之外城市的普通住宅项目，在短暂释放了之前的刚需之后，更是再度陷入低迷状态。

交通、宜居等要素是置业先决条件

不过，同样是主打旅游产业的城市，也并不一定有相同的境遇。

记者在调查过程中发现，一些城市虽然看准了旅游业复苏带动的外溢效应，但是苦于地理位置、资源属性等原因，并没有产生特别好的效果，尤其是在一些县城地区，这种情况尤为明显。

比如某北方重工业城市的所辖县城，各景区之间的交通状况非常不便，外地游客到当地除了景区，其他配套的基础设施也非常不完备。从一个景区到下一个景区往往只能乘坐私人车辆，从安全程度到专业程度，都没有保障。游客也是只来一次，绝无下回。

再以辽宁省某城市所辖县城为例，虽然早早筹备相关活动，计划通过文旅活动拉动消费者，但是效果也仅仅作用在旅游消费领域，因为该城市并没有天然的生态环境优势，名胜古迹，寺庙古刹虽多，但是留不住游客，更留不住消费。

辽宁省一位从事文旅规划项目的业内人士告诉记者，他在国内做文旅项目策划，最怕“景区讲不出故事”，更怕“景点形不成旅游线路”，名胜古迹这类旅游资源相对自然风景资源，对于地产业的带动和影响力是不能比较的。文旅地产或者旅居地产项目，往往需要成熟的配套体系，在交通方便以及景色宜人等资源优势建立之后，优秀的产品设计和住宅品质会让地产项目保值增值，不同于普通地产项目的高周转模式，这也是投资客青睐投资文旅地产的原因。

“文旅地产具有对自然环境的依赖性，并不是每个城市都可以做，或者都能做好，尤其是交通问题，个别城市的景区，完全没有形成旅游线路，‘单打独斗’的结果就是旅行社不愿意为了一个景点而提高交通成本，导致文旅项目开发之后难以带动周边地产项目，文旅地产的本质也是地产，交通便利，商业医疗等配套设施也要完备才行。”他补充说。

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