房产 来源：中房报 时间：2023-01-28 11:20:55
在公司微信公众号上预告“字少事大”4天后，花样年控股集团有限公司（以下简称“花样年”，01777.HK）向外界公布了这件大事：40.18亿美元的境外债务重组已达成协议。
根据花样年1月13日晚间发布的公告，这次建议重组预计可使其13亿美元的总计息及债务性质的负债股权化。该公司还将发行8只新票据，将到期期限延长2年至6.5年，为其改善运营，确保项目交付争取了时间。
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在2021年10月第一笔美元债违约后，花样年的创始人曾宝宝曾承诺“绝不躺平”。半年后，该公司引入粤民投另类私募基金管理（珠海横琴）有限公司（以下简称“粤民投”）为重组、投资顾问和潜在战略投资人。
此次境外债的重组是粤民投进入后取得的一个突破性进展。1月14日，花样年方面对中国房地产报记者表示，通过债转股、回购及注销部分优先票据，削债总额预计将占境外负债总额的一半，剩余现有境外债务将进行展期并降息，这些举措将为境内进一步复工复产、资产盘活、项目交付和债务重组创造极为有利的条件。
1月14日上午，花样年于公众号上同步了化债的信息，文章的标题是“如愿”。
境外增资削债
1月9日早上，花样年在公众号上发出了一条消息，标题为“字少事大”，内文只有7个字：“新年宜补血、降火。”这则消息引发了业内外的议论与揣测，直至4天后，该公司才揭开谜底，原来补血、降火的寓意是增资削债。
据了解，花样年已与发行本金总额为40.18亿美元的若干主要债券持有人就境外债务的重组条款达成一项协议，计划将13亿美元的总计息及债务性质负债股权化，达到境外债务大量去杠杆化，同时通过增量资金对现有票据进行回购。债权人也将获得8个系列的新美元计值公开票据，到期期限将由2022年12月延长2年至6.5年，由此，花样年再无境外债务的到期日早于2024年12月。新票据的利率将介于5%～8%。
新票据设立了现金清缴机制，花样年已确定了日后有意出售的若干项目，出售项目所得款项净额的40%将用于新票据的现金清缴。
花样年在公告中表示，假设中国房地产行业的市场环境恢复正常，则公司能够维持正常业务营运及项目层面能够获得新融资，估计2023年至2030年现有项目的无杠杆自由现金流（即现金收款减去建设成本、税项、地价、销售、一般及行政开支以及其他开支）将为每年-9亿元至160亿元。2023年至2030年期间，现有项目的累计无杠杆自由现金流总额估计约为400亿元至700亿元。
2023年至2025年，花样年出售项目的所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计合计为50亿元至70亿元。
至于回购现有票据的增量资金，该公司也已有了初步计划，筹措渠道包括配股，粤民投注入的1亿美元借款，以及控股股东曾宝宝提供的0.15亿美元借款等。
花样年认为，此次境外债务的重组，将为公司提供两年缓冲期以稳定及改善运营，而这两年对确保项目的交付至关重要。在这两年里，公司的现金利息开支将大幅减少，现金与短期债务比率得以提高。
公告显示，截至2023年1月13日，花样年现有票据的未偿还本金额约24.5%的持有人签署了重组支持协议。接近花样年的业内人士透露，这一版的重组方案是该公司与债权人小组经过14个月的沟通谈判后敲定的，有这24.5%的持有人带头，未来应该能获得更多债权人的支持。
纾困的关键一步
在2021年10月份的那份家书中，曾宝宝曾披露过这次危机的导火线。2021年9月29日凌晨，标普大幅下调花样年评级，导致其境内外融资交叉严重受限，流动性出现阶段性紧张，进而引发了随后的美元债违约事件。当时曾宝宝的态度是：“事情来了，不逃避；遇到问题，去解决。”
彼时，房地产行业的民营房企尚未大面积暴雷，出险企业也预料不到未来的生存环境会更为恶劣，流动性问题的解决难度将越来越高。
据了解，花样年在2022年1月份就开始接触外部投资人，最终选择了粤民投。粤民投的主要工作是促进花样年与债权人的沟通，帮助该公司制定资产出售计划，落实全面债务重组计划等。这是一项艰难的工作，从2022年4月份引入粤民投，到这次公布境外债重组方案前，花样年都未披露有关债务重组的实质性进展。
2022年7月，花样年的一位管理层曾对外表示，自公司遭遇流动性危机以来，利益相关方一开始非常焦虑，密集打电话、发短信、催逼围、措辞严厉，出险房企增多后，这些相关方也转变了态度，更多的是问候：“在吗？还在吗？在做什么？有没有好消息？什么时候能够走出来？”该管理层强调，尽管公司很努力，也把该做的事情做好，但是确实很难，面临阶段性资金压力，以及有非常多外部利益相关方的问题尚未完全解决，需要更多解决问题的时间与机会。
在业内看来，此次花样年能够与境外债权人达成重组协议，与2022年第四季度以来，国家密集表态支持房地产行业的发展密不可分。而花样年的成都江山城项目、大溪谷项目也于2022年11月申请并获得了国开行发放的保交付低息专项借款。
从目前来看，花样年已经迈出了纾困的关键一步，但参考其他房企的案例，无论是争取大多数债权人的支持，还是债转股的落地，都仍有不少复杂工作需要推进。
经历过这一次的危机，花样年的发展策略亦有所调整，公司内部的要求是细盘家底、颗粒归仓、精打细算、量入为出，回归基本的经营逻辑。“去伪存真，结实永续”，是曾宝宝对花样年2022年上半年工作的总结，也是该公司未来生存与发展的方向。
标签： 债转股+展期 花样年境外债重组迈出关键一步
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