每个月到这个时候，统计部门就会发布上一个月房价数据变动情况，不出意外，房价下跌的城市继续增加：

在监测的70个大中城市中，10月份房价环比下跌城市数量（包括几个持平的城市）为57个，比9月份继续增加5个，下跌城市数量占比也从74%增加到81%，如果按这个速度下去，再过3-4个月所有城市房价都转跌了。

之所以让人不意外，主要是房地产面临的形势已发生根本性的变化，而且早有先兆，那是如何看出来的呢?还得从今年的“两个变化说起”。

2021年的房地产行业已有两个非常显著的变化：

一是没有大而不倒大房地产企业

。在过去的印象中，房企资金实力雄厚，拿一块地，动不动就是几十亿，但从恒大、泰禾、华夏、花样年、蓝光、新力等房企巨头债务危机情况来看，他们其实是很脆弱的，在行业趋势下，朋友之间的救助几乎不可能。

二是购房者对房价的预期迎来了前所未有的转变

。以前在很多人心目中，房价是“永远涨”，现在呢?虽然没有一个确定的数据，但看涨房价的人明显少了起来，包括一些专家和学者也有些悲观，从看多阵营转为谨慎，甚至看空。

这里面必然有一个非常重要的因素：

不知道大家有没有注意到一个现象，过去二十年，房地产快速发展，很少有听说大型房企出现问题的，而今年有这么多龙头房企相继卷入债务危机，那就是房价不涨了，下降的趋势越来越明显。我们来看一下财联社发布的一则信息或可看出一些端倪：

据财联社11月14日报道，目前全国起码有21座城市发布“限跌令”，以防止恶意降价，如果说三四线小城市降价倒属正常，但包括广州、厦门、南京等这些大城市也出现了大量“工抵房”。说白了，就是变相降价，且有蔓延趋势。

以笔者所在的南京为例，开始是都市圈率先降价，某园的房子以6折开售全城，当初不少人还认为项目并不在南京地界上，但半个月不到，郊区开始出现8折工抵房，然后接着6.5折的房子也有了，而上半年核心区还是几千人摇号、8成首付的楼盘，现在也逐渐开始松动，卖不完也成常态，大家不约而同地开启了分销。

可以看出，楼市寒意阵阵才是压垮房企的最后“一根稻草”。

当楼市一直处于上涨过程中，即便房企有危机，必然也会有人拯救，因为他们不担心会被带到沟里，还会有利可图，什么并购、收购项目也非常之积极，但若果像现在都看不到啥希望，谁敢救?想当初恒大可以不费吹灰之力引进1200亿“战投”，现在怕是12亿都难。大家不傻，没人愿意做亏本买卖。

比如在上个月，恒大许老板就宣布未来10年退出房地产行业，向新能源汽车转变。不到一月，目前又有一家千亿房企宣告“告别”房地产业，这就是绿地。根据公告显示，公司行业类别由“房地产业”变更成为“土木工程建筑业”。大家可不要小看绿地，那曾经也是全国销售额前三强的房企，与恒大这些都属于第一阵营。突然一纸变更，让人唏嘘不已的同时，也让人产生无限遐想。

按照他们自己的说法是公司的基建产业占比达到55%。但从公司的第三季报可以看出，并不是他们的基建增长有多快，而是房地产业务下降速度太快。数据显示，今年前9个月，该公司的新开工面积同比减少44%，7-9月降幅更是为52%。说到底，房地产业务这么大比例下降，才显得公司基建业务占比很高。所以，关于绿地的行业变更原因，看客们心中基本上是有数了：在逐步退出房地产业

。

那么，大型房企退出行业，释放了楼市什么重要信号呢?不着急买房了?

第一，识时务者为俊杰。

楼市火了这么多年，占用了太多的资源和资金。此前有机构统计过数据，说是A股有一半的上市公司持有投资性房产，都不把资金和精力用于搞实业，对我们的技能改造、科技进步无疑是有重大影响的。

首先是没钱拿土地了，同时还得降价促销回笼资金已偿还不断到期的债务。那么，他们现在退出明智吗？

房地产属于资金密集型行业，如何引导资金进入实体而不是房地产，国家在今年出台了很多有效措施，比如针对房企的3道红线和针对银行的2道红线，其实都是与房企有关。红线一划，资金口子就扎上了，没有新鲜血液供给开发商，犹如热锅上的蚂蚁：

这个要看怎么说了，相对于2019年初*万达退出房地产，显然是有点晚，也有点被动，但如果一些杠杆较高，经营不善的房企还不及时退出，只会让债务越滚越多，积重难返，所以，从这个角度来看，现在退出还算识时务。相对而言，从现在的授信和融资成本环境看，民营房企退出，国企接手或是一个趋势。

第二，大拆大建时代过去，城市发展主要以更新为主，房地产蛋糕不多了。

早在去年的7月份时，国家就宣布全面推进旧改，改变城市更新方式，在前一段时间，住建部还下发了21个城市更新试点城市名单，种种迹象表明：未来拆旧建新的模式将退出历史舞台，取而代之的就是旧改，新房市场的蛋糕会越来越小。

相比较而言，美国人口虽然没有我们多，但房企仅480多家，而我们有近10万家的房企，显然是过多了。现在每年大概有400-500家房企消亡，随着房地产红利时代结束，包括大型房企在内，将加快退出房地产的步伐。或许再过5年，我们很多现在有名的房企将从榜单中消失。

第三，未来的房地产市场将迎来新格局。

从今年诸多大型民营房企债务暴雷情况看，由于自身经营扩张掌控能力有限，风险意识薄弱，一旦监管趋紧和市场出现风吹草动时，抗风险能力差，而国有房企就不一样，有信用背书，融资成本也要少很多。所以，未来，像住房这样关系到国计民生的商品，大概率还是以国有企业经营为主，以有利于实现房地产行业的健康平稳发展。

最后一个关于房价、买房的问题。

房价是一个很敏感而热议话题，我们谁也不能臆测，但说楼市、谈房地产，也不可能完全回避这样一个问题。从国家对房地产健康平稳的定位来看，未来N年对楼市的调控都不会出现大幅的放松，必须在一定规则下运行。

当然，考虑到经济增长、收入增长、原材料价格增长，以及一些优质城市的产业和人口吸附力强，一些一二线大城市的房价要下跌很多也是不容易，但考虑到管控和房地产税改革试点预期，在房住不炒的大背景下，房价涨幅有限，大概率处于一个稳中有微涨的趋势。不过，人口就那么多，人均住房面积也与发达国家相差无几，那些人口被虹吸而净流出的三四线城市，特别是县城，或进入滞涨甚至理性回归的过程。

鉴于以上趋势，对我们购房者而言，买房要以自住为目标，即便是在大城市，谁也不能保证你所买的小区、你买的房子能保值增值，而小城市就更不用说了，如果自己要改善，孩子要结婚上学，该买还得买。当然，如果没有这些紧迫的自住需求，那就大可不必现在就往楼市里钻。此外，考虑到眼下的房企状态，如果决定要买房，建议还是选择有国企、央企背景开发商开发的房子，尽量不要买到有潜在延迟交付或烂尾可能的房子，越是打折售卖越要擦亮眼睛，毕竟，安全相比捡便宜更为重要。