作为石景山唯一一个五环内纯新盘项目，长安悦玺的入市节奏领先北京首批供地中的其他项目。从5月拿地到8月开盘，该项目从拿地到取证仅用了3个月，打响了北京首批集中供地项目入市的“第一枪”。

时值“金九”，北京商报记者于中秋假期对该项目的探访中了解到，因为所处区位供地较少及具备五环内新盘的环线优势，长安悦玺自开盘以来吸引了大批地缘改善及其他区外溢客群到访。不过，从北京市住建委网站披露的去化数据来看，距离案场销售口中的去化也存在一定差距。截至9月22日，长安悦玺去化率仅为5.45%。

距地铁3公里

早高峰驾车至金融街40分钟

项目拿地于今年5月11日，项目所在地块为石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块，位于西四环、西五环之间。作为五环内为数不多的纯新盘项目，交通便利是该项目的一大宣传点。

对于项目周边交通配套，长安悦玺在官方宣传文案中概括为“四横四纵四轨道”，不过北京商报记者实际探盘发现，因为“四纵”中有两条轨道在衙门口范围内尚未开通，预计很长一段时间内，该项目出行方面对没车的刚需通勤一族“不太友好”。

整体来看，有车一族日常出行较为便捷，项目北边距离莲石东路约1公里，驱车前往五棵松、中关村、金融街、丽泽等商圈都较为便利。以距离稍远的15公里范围外的金融街商圈为例，从长安悦玺项目到达该商圈，早高峰开车大概在40分钟左右，晚高峰用时大概需要一个小时。

具体来看轨道交通，长安悦玺项目周边除了已经通车运营的地铁1号线、地铁14号线西段，另有M11号线(规划中)、京郊铁路城市副中心线(此线已通车，衙门口站规划中);距离项目最近的地铁站为1号线八宝山站，二者相距3公里。这也就意味着，在M11号线、京郊铁路城市副中心线衙门口站正式通车前，没有车的家庭在日常通勤时，还需通过地铁或公交中转。

北京商报记者在探盘过程中发现，由于近期房管部门严查楼盘虚假宣传、违规销售，长安悦玺项目的案场销售在提示交通区位时，对于规划中、未通车的线路不再给出具体开通时间。

生活配套方面，长安悦玺项目周边有万达广场、华熙live五棵松、沃尔玛山姆会员店等商业。

4公里内多所学校

部分尚待落地

在教育配套方面，除了项目自身规划的幼儿园外，项目周边4公里内分布着多所学校。具体来看，与市重点幼儿园石景山实验幼儿园，直线距离约3.7公里;直线距离约450米可达北京爱乐实验小学;北侧直线距离约1.5公里，即可到达京源学校;直线距离约1.5公里可到景山学校(远洋分校)。

长安悦玺直线距离约2.5公里、尚未落成的北京十一学校，也被纳入到该项目的楼盘宣传中。据北京市教委方面7月初披露信息，北京市十一学校石景山学校落户石景山区北辛安地区，预计2023年建设完成。

另据案场销售介绍，长安悦玺东侧基础教育用地(规划中)未来将引入优质教育资源;项目北侧还会有一个幼儿园，该用地由北京城建一级开发。不过，据官方披露的2021年北京义务教育入学政策仍以“多校划片”为主，购买该项目就读哪所小学，最终要以石景山区教委的安排为准。

医疗资源方面，解放军总医院301医院、302医院、空军总医院;天坛医院、北京石景山医院、北京朝阳医院京西分院等。

推11种户型

首付最低300万起

北京商报记者了解到，长安悦玺项目执行70/90(套内建筑面积)政策，社区容积率2.8，绿化率30%。项目14栋楼高层和小高层;房源917套，建筑风格为新中式，物业费为6.6元/㎡。

项目主力户型为97-173㎡三四居，7种面积段合计推出共11种户型，目前项目临时招待中心只设置了124㎡及152㎡两个样板间。97㎡三居A户型是长安悦玺的最小户型，客厅和两个卧室朝南，南向面宽9.3米，主卧独卫设计，动静分离;美中不足的是主卧里的卫生间是暗卫。作为A户型的“PLUS版”，104㎡三居B户型尺度更大。

124㎡四居C1户型是长安悦玺项目的主力户型，三面宽均做到了朝阳设计，两个卧室分布在客厅两侧，南向面宽10.2米;采用8窗全明，餐客厨一体设计。

据悉，项目整体均价控制在指导价7.95万元/㎡之内，部分房源单价在8万元/㎡左右，单套总价在770万-1400万元区间，精装交付，预计在2024年6月底前交房。客户首付约300万元即可上车。需要注意的是，在该项目2#、7#、9#楼栋中，124㎡户型房源北侧均设有连廊，销售人员表示是为了保证北侧房源“能够开出窗户”。

开盘一月有余

去化率5.45%

北京市住房和城乡建设委员会官网显示，8月18日长安悦玺(备案名：和悦雅苑)获得预售许可证，准许销售面积共计123606.6㎡;本次获得预售许可的房源共计13栋楼、1179套(包括住宅及丙二类储藏室)，商品房全盘取证。

作为5月集中供地第一个亮相样板间，又是在城六区五环内的新项目，长安悦玺项目自开盘以来，备受地缘改善及其他区外溢客群关注。据案场销售介绍，除本地客群，长安悦玺承接了西城、丰台、海淀等地改善需求外溢。

北京商报记者从上述案场销售处了解到，购房者如确定够买房源，须先行支付50万元定金，一周内付齐首付款，首付款最高可给予一个月左右的付款周期。截至目前，购买长安悦玺没有折扣。

在销售人员口中，长安悦玺项目的预订情况较为“火爆”。不过，北京商报记者通过市住建委网网站楼盘表梳理发现，截至9月22日，长安悦玺项目处于已预订及资格核验中的房源共有50套，去化率仅为5.45%。

在业内看来，43天出户型图、不到80天出样板间、99天取证，长安悦玺走的是“快速出货”的销售策略。如此快的推盘速度与项目“被压缩的利润”直接相关。据悉，长安悦玺项目所处地块设置的地价上限是67.8亿元，项目拿地价为5.8万元/㎡，销售指导价7.95万元/㎡。这也就意味着，在利润摊薄的情况下，长安悦玺项目只能和时间赛跑。而未来项目交付后品质如何，也将成为外界的一大关注点。

(记者 卢扬 荣蕾)