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    2018年04月14日 星期六    数字报文章检索
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■“锦悦湾花苑小区现‘天价停车费’”后续
读者向金报报料车位销售的“秘密”
开发商实际已收回建设成本 业主买车位可能是“二次买单”
宁波已有规定,合同要明确车位销售价格等内容

观江园小区停车费每月1000元,部分业主将车停在附近断头路上

    近日,金报连续报道了宁波一些小区存在“天价停车费”,开发商以此倒逼业主购买车位。报道发出后,多数网友认为这样收费不合理。

    4月13日,读者陈先生致电记者透露一个“秘密”,开发商在建造地下车库时,所需要的成本已计算进小区建设总成本中,无论是买还是租,业主均属于“二次买单”。因此,他质疑开发商凭啥利用“天价停车费”倒逼业主买车位?这到底是怎么一回事,记者对此进行调查。

    读者报料

    开发商实际已收回建设成本

    13日,读者陈先生向记者透露一个开发商的“秘密”。开发商在建造地下车库时,已经把建造成本计算进小区的总建造成本,加上利润后,就变成我们现在熟悉的房价。

    至于开发商是如何具体计算建筑成本,车库建设成本如何进入小区建设总成本内,陈先生表示,具体可询问建造商,他们手中有一个计算方式。

    建造商:这是行业内普遍做法

    当日上午,记者采访市区一家建筑企业的负责人张先生,他向记者透露开发商如何将车库建设成本摊入到保本房价中的过程。

    “这都是行业内普遍做法,开发商要是不做,成本肯定会增加。”张先生随后在纸上写下一个公式:开发商拿地一年后的销售保本房价(套)=(楼面价x1.07+6000元)/0.88。

    据张先生解释,数字1.07代表开发商拿地的财务成本系数,年化率为7%-8%,6000元表示房企的总体建筑成本,0.88表示整个楼盘扣除综合税费12%后的毛利率。

    “财务成本、总体建筑成本、税费都是固定支出,要想降下保本房价,开发商只能在楼面价里面打主意。”张先生又写下第二组公式,楼面价=土地总价格/小区建筑总面积。“从这组公式上看,按目前价格,土地总价格一直上涨,想要楼面价格降低,只能提高建筑面积。”张先生说,在这种情况下,开发商自然不会将地下车库总面积划出去单独建设,一定会将其包含在小区建筑总面积内。如此一来,地下车库建设成本自然摊入到销售保本房价内。

    张先生还告诉记者,测算出销售保本房价后,开发商就在这基础上加利润,形成最终的房产价格推向市场。业主在付房款时已将车库建设成本支付给开发商,这些车位无论是租是买,业主都是“二次买单”,“只不过买单多少的问题。”

    张先生的说法得到某开发商工作人员潘女士的证实,“整个市场都是这么做,多多少少都会将车库成本摊进销售保本房价中。”

    ■业内人士

    合同要明确车位价等内容

    对于开发商的行径,记者随机采访几位过路市民,多数市民表示,从没想到,自己购买车位居然属于“二次买单”。

    “我们以前都以为房价和车位价是两码事情,现在才知道,开发商拿着我们的钱建了车库,又反过来高价卖给我们。”市民王女士说,这种情况,有关部门应该加强立法监管。

    业内人士指出,针对这种现象,其实在2017年底,住建部门已有所行动。

    2017年12月,宁波市住建委、市发改委联合发布《关于加强商品房及其机动车停车位(库)租售管理的通知》,通知规定,房地产开发企业和购房人应当在商品房预销售合同和前期物业服务管理合同中,明确车位(库)销售价格、租赁价格、价格有效期以及有效期满后的收费标准调整方式、程序等内容。

    据业内人士解释,在目前市场调节机制下,有关部门很难界定开发商是否将车库建设成本加入到保本房价中,只能通过车位销售和租赁价格公示,形成一定竞争,让其形成“有涨有跌”的局面,从而让消费者受益。“要是开发商车位租赁和出售价格高得离谱,消费者会放弃在该小区购买房屋,使得开发商整体下降车位租赁价格和销售价格。”该业内人士说。

    此外,有市民建议,小区内还可以按比例设立“只租不售”车位,在小区内部形成竞争机制。市民的停车成本就会大大下降,“天价停车费”现象也会消失。

    ■法律专家

    “二次买单”还需分开看待

    对于车位、车库,《物权法》规定的原则是“谁投资、谁受益”。对此,法律人士王先生认为,如果是开发商出钱建造了地下停车位,再向业主出售出租,这也合乎情理。

    至于业主是否已经分摊了地下停车位的建设费用,王先生表示,这需要看房屋买卖合同中注明的分摊范围,这是判断公共附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。如果小区车库和车位在销售中没有被计算在分摊面积范围内,那么车位、车库的建筑成本并没有让业主分摊,产权属于开发商所有。反之,业主则应当可以享有车位车库产权。    □金报记者 徐晨冰 文/摄

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