“顺境IPO、逆境CEO、绝境则看CFO。”房企融资遭遇监管寒冰的2020年，CFO是举重若轻的存在。

与以往不同的是，房企财务负责人的离职开始增多。随着房企的年度冲刺进入掐秒期，与营销人员同样进入冲刺阶段的，还有财务岗人员。

“最近在忙三件事。第一件事是学习和研读‘三道红线’政策，何时落地、以哪一年的指标做参考等消息都影响我们的节奏。第二件事是从集团到项目，梳理各个渠道的融资途径和负债情况。第三件事是日常工作，跟银行、信托打交道，同时也在为明年的融资计划做准备。”10月14日，一家已上市的中型房企财务管理人员林静(化名)向时代周报记者感慨，近期融资环境变化较大，时间越来越紧迫，只能不断调整节奏。

林静最近变得非常忙碌，但她也发现，离职的同行开始增多。

“不管是已经公开离职动态的还是私下显露离职意向的，近期财务岗人士的压力都远高于往年同期。” 在她看来，融资环境变化和既定目标无法实现是导致财务岗变动的最主要原因。

如林静所言，今年是财务岗变动的“大年”。据媒体梳理，房企9月离职的高管中，30.4%的高管为首席财务官、财务总监。

在以杠杆换规模的时代，财务岗配合运营举债扩张;如今调控进入深水区，融资收紧之下，财务人员面临被裁员或转岗的窘境，职业挑战持续升级。

“在过去，财务岗更多是配合运营的角色，未来财务岗将深入参与运营工作，甚至扮演领导的角色。在投资节奏、回款节奏等发方面有更多的话语权，一切以不踩线为目标。”10月15日，一名中型房企的地产总裁对时代周报表示，未来CFO在企业中扮演的角色将越来越重要。

CFO转会潮

金九银十到来之际，当房企营销线人员都在冲刺KPI时，一些财务口人员忙着递交辞呈。

8月31日，在发布第三季度业绩预告的同一天，世联行(002285.SZ)副总经理、财务总监王正宇辞职卸任。

作为A股首家房地产顾问公司，受疫情影响，世联行交出近年最差的成绩单。

半年度报告显示，上半年实现营业收入28.01亿元，同比下降9.77%;归母净利润为-7452.86万元，同比下降218.82%;经营活动产生的现金流量净额为2.86亿元，同比下降41.19%。亏损的状态仍在持续，经营情况还在持续恶化。季报数据显示，2020年前三季度，世联行的归母净利润亏损9000万元至4500万元。

近期，牛霁旻辞任时代中国(01233.HK)首席财务官、郭柏成辞去正商实业首席财务总监职务、陪伴兴业物联闯关IPO的陆爽也于9月递交辞呈。

Wind数据显示，截至9月28日，年内已有229位上市房企的高管离职。

楼市降温引发多米诺骨牌效应，企业在销售端承压，开源节流的重任压向CFO，进一步引发频繁的人事变动。一些正在经历CFO换防的中小房企，带着“业绩不及预期”、“负债高企”和“IPO新军”等标签。

融资环境日渐收紧，对于CFO而言，控制负债的考量权重也逐渐加强。近期经历CFO出走的正商实业(00185.HK)，其负债水平就高于同行。

截至2020年6月末，正商实业的负债率为93.51%，而净负债率则高达343%。可供对比的是，来自亿翰智库的数据显示，上半年50家典型房地产企业在2020年上半年的净负债率均值为94.2%。

首席财务官职务变动的现象，更频繁地发生在IPO新军企业里。9月1日，实地集团的财务总监李斌晋升为集团执行总裁，直接接受董事长和总裁指令。9月7日，时代邻里公告称，黄嗣宁辞任公司首席财务官;9月18日下午，陆爽辞任兴业物联财务总监。

上述三家企业中，实地集团正在冲刺IPO的路上，而时代邻里(09928,HK)于2019年12月19号于港交所敲钟上市，兴业物联(09916.HK)则于今年3月登陆港交所。

融资难度加大

2020年是房企的偿债高峰期，如何在融资环境收紧的背景下融资偿债，是摆在CFO面前的一大难题。

Wind数据显示，未来5年，房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右，且从2020年开始到期规模将持续保持高位，全年到期债务约为1.46万亿元。

对于债务过高的房企，即将到来的偿债高峰容易引发债务风险和金融风险。当偿债高峰遇到融资收紧，CFO的压力不言而喻。

10月16日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报表示，在当前调控政策频出，加之房企融资收紧信号越加显著的情况下，中小房企面临更大的现金流压力，因此对于财务负责人来说能否解决公司融资问题，降低债务压力成为重中之重，这样的压力之下促使离职潮的出现。另外，由于当前进入每年的离职季，出于个人原因导致人员变动较大。

除了外部因素之外，房企的治理架构亦是决定CFO任期的重要因素。

此前，明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强表示，中小房企组织架构体系不成熟，很多是家族企业，大多数高管是跟老板一起创业的元老及创始人家族成员，职业经理人入场后很容易产生碰撞和冲突。如果创始人缺乏足够的决定和魄力推动实质性变革，放权力度不够，职业经理人施展的空间就会大大受限，进一步激化双方矛盾，让职业经理人选择转会。

“三道红线”重压

“三道红线”呼之欲出，房地产行业游戏规则即将改变，降负债是房企的首要任务。

近日，多名业内人士向时代周报记者表示，“三道红线”将为CFO带来全新的挑战，并将带来职业经理人之间的分化。

“三道红线”之下，中小房企有多难?

10月14日，一名信托机构资本运营部副总经理透露，“三道红线”将为中小房企的融资路增加一道关卡。在政策出台之前，由于中小房企的担保措施相对较弱，资质等级相对较低，如果项目不够优质，中小房企通常会风险控制程序被淘汰。“三道红线”将成为信托业务的重要标准，踩线较多的房企其融资难度将大大提高，对CFO的融资能力也提出了新的要求。

在金融去杠杆的环境下，高负债发展的模式逐渐退出历史。

房企对于规模的诉求仍在，CFO承担着在去杠杆的背景下为公司发展补充粮草的重任，承载的压力亦呈指数级增长。

10月16日，中国房地产数据研究院执行院长陈晟对时代周报表示，“三道红线”之下，流向房地产的资金受到严格管控，负责金融的CFO压力增大。融资的来源或者融资的考核变得相当严格，容易导致CFO无法完成业绩目标，或者在这种环境无法有所作为，从而引发离职变动的现象。

“房企想实现有质量的增长，规模是一方面，但是更重要的是利润。”陈晟表示，当前房企要符合监管机构对负债和杠杆的要求，房地产金融稳定需要在财务指标、规模指标和政策匹配上去跳舞，而且都要跳得好才行，只是靠某一方面的财务指标，可能会导致CFO考核不合格。

房企财务职场新挑战

融资环境变幻万千，CFO的职能亦随之改变。作为公司财务的当家人，CFO们该如何因时制宜，调整融资策略?

10月16日，58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报表示，未来针对房企融资的管控标准会进一步清晰化。在重点监管房企的违规融资、融资机构违规向房企提供资金便利的同时，针对房企降负债、降杠杆的要求将会变得更为明确，尤其是针对排名靠前的规模型房企，管控的要求会更为严格。

他建议，面对新的融资环境，房企CFO的工作重点应以侧重融资为主，专注负债的平衡性，同时推动股权融资等非债权类融资方式的加速落地。

“找钱”路径转变的同时，CFO对内的角色也在发生变化。在过去，CFO管的是钱;在未来，CFO还需与运营部门深入合作，打好配合。

“一个合格的CFO本身应该具备战略执行的能力。”近日，一名深圳本地房企副总裁向时代周报记者表示，在过去财务岗更多是参与财务本身的工作，未来思路将被打开。

他建议，财务人员在专业上需要有更严格的财务纪律，对融资和回款的指标进行进一步细化。而在于其他部门的配合上，财务工作者需要有更综合的运营能力，相关工作者应积极参与运营、研读市场趋势，以便在动荡的环境中保持竞争力，为职业晋升加分。