据广州中原研究发展部监测数据，上半年广州一二手住宅市场相比去年同期均有所回落。

住宅市场成交总量(含一二手)同比去年减少15%。房屋出租率下降、租金同比下滑超10%，租房市场一片惨淡。

多数行业惨遭“寒冬”的上半年，广州一二手住宅市场还表现出了哪些特点?特殊时期的租房市场又是怎样的?

一手住宅成交区域分化：

外围区成交量是中心区近2.5倍

数据显示，上半年广州市一手住宅共成交32881宗，与去年同期(42019宗)相比减少约22%。

成交量总体呈现暴跌后大幅增长，而后缓慢恢复、稳中有升的态势，并在6月份达到上半年顶峰，跃升至近9000套。

尽管成交量上下波动，房价却始终居高不下。这让价格相对友好的外围五区成为成交主力，上半年成交量是中心区域的近2.5倍。

这其中，“东大仓”增城在上半年的表现中格外突出，是全市唯一破万套的区域，新盘供货充足，供应面积超过100万平。

尤其是与黄埔交界的新塘板块，上半年以2.1万/平的均价拿下了4000余套成交量，为增城一手房交易贡献了近一半的力量。

二手成交榜单洗牌：

番禺下跌近6% 花都凭3000余套逆袭

受到一手市场供货充足、促销力度大的挤压，大部分二手房价格跌幅明显。

上半年二手房价下调幅度最大的TOP2，均为来自外围区的花都与增城。两地上半年报价下调幅度近4-5个百分点。

不过，尽管降价幅度仅相差0.6%，其对二者成交量的刺激效果却大相径庭。

上半年增城二手成交1992套，同比去年下半年下滑了51.3%之多;而花都相较坚挺，仅下滑14.7%，总计成交3475套，是上半年广州二手成交量最高的地区。

其中原因在于花都的二手房价在1.4万/平左右，比较亲民;同时次新房源充足、议价空间大，符合周边上班族这类年轻客群的刚性需求。

而长期位居二手成交首位的番禺，却在今年出现了首次移位。与去年同期相比，今年6月二手成交量减少5.9%，下滑趋势明显。

主要由于受到周边价格相当的一手房市场挤压，加之议价空间较小，购房者热情较低。

二手中高端房价异动：

保利天悦每平直逼10万 中心区一路走高

与二手房价普遍下跌相悖的是，部分中高端小区二手房仍然供不应求，价格不降反升。

如海珠区的顶级豪宅——琶洲保利天悦，疫情前均价9万/平，疫情过后，5月份成交价格上涨至9.5万/平。

分区来看，上半年中心区除白云、黄埔均价2字头以外，其余最低都要3-4万/平。在一房难求的天河，二手房价更是居高在近5万/平不下。

不过，随疫情对市场的影响逐渐淡化，二手住宅交易市场也在趋向良性发展。

整体来看，上半年广州二手楼市价格基本稳定，价格与去年同期基本持平。

二手刚改需求大：

大户型学位房成交占39.9% 为刚改首选

值得一提的是，尽管上半年二手住宅成交量(47852宗)比去年同期(53372宗)下降约10个百分点，但刚改学位房总需仍保持稳中有升。

加之二胎政策的效应逐渐释放，购房者对于天河北、东风东等教育资源板块的大房型需求持续活跃。

上半年户型成交占比显示，三房户型以39.9%的成交占比占据榜首，比去年同期增长4.5%。

房源出租率下降：

租赁成交下跌近8成 天河城中村8%空置率

相比于有明确购买意愿的在穗购房者，广州“新市民”的自购房比例较低，居住形式以租房为主。

作为人口流入城市，2019年广州新增人口40.15万人，新增量在全国排名第三。

然而，受制于一季度企业停工停产，返工人员骤减。与此同时，在教育部扩招政策推动下，毕业生留校读研的比例增多。

这些直接导致市面上的租房需求锐减，房屋空置率上升。

4月初，天河某城中村管理近200间房源的二房东表示，“目前仍有8%的空置率，以前一般都是满租”。

据58同城、安居客重点城市租房趋势报告，二季度末广州租房热度环比下降2%。相比一季度末租赁成交量大跌76.37%，似乎有所回温，但形势仍不容乐观。

整体市场租金走低：

套均租金同比下滑10% 有房东单月净损失8万

广州市房地产租赁协会监测点的数据表明，上半年广州大部分单套月租位于1500—5500元这个区间。

在番禺、荔湾、白云等地段较为偏僻、房源面积小的地区，还有大量低于1000元的房间。

而随着上半年“减租”的呼声高涨，适当减免房租成了房东们“度过寒冬”的选择，租金一度下跌。

广州链家研究院发布的《2020上半年广州住房租赁市场报告》显示：上半年整体市场租金走低，同比去年下跌幅度明显，套均租金下滑超10%。

尤其在今年2月份，套均租金跌至2019年初至今最低点，平均2800元/套。

租房市场遇冷，量价齐跌。

据央视财经记者调查，由于大部分房源租不出去，空置房屋净亏损;即便出租，租金也从“6000-6500元，便宜了1000元”，低廉的租金无法弥补对空置房的“倒贴”，广州甚至有房东月亏近8万。

不过，有业内人士分析，往后人们会对居住空间提出更高要求，原本的合租客将拆分成整租客，这在一定程度上将有助于租房市场回暖。

小编总结：

整体看来，上半年广州一二手住宅市场在经历了一季度疫情的严重打击后，与二季度复工复产的进度同步回暖。在购买市场内，外围区因货源充足、价格友好，承接了大部分一手住宅购置需求;在二手市场上，议价空间仍是促成交易的重要原因，学位优势与配套设施是刚需房的重点考虑因素。租房市场现阶段不容乐观，租客交租压力大，房东租金回报率低，未来或因经济进一步复苏、租房需求改观而缓解。